「相続した実家が空き家になっている」「誰も住んでいない家を売却したい」「空き家を売りたいけれど、何から始めればよいかわからない」

このようなお悩みをお持ちではありませんか？

空き家は、所有しているだけでも固定資産税や管理費用がかかります。また、長期間放置すると建物の劣化が進み、売却しにくくなる可能性もあります。

空き家をスムーズに売却するためには、売却の流れや必要書類、費用、税金などを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、ジェイルス不動産が、空き家を売るまでの流れや注意点をわかりやすく解説します。松本市・塩尻市・安曇野市で空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1．空き家を売却するまでの7つのステップ

空き家の売却は、一般的に次の7つのステップで進みます。

1. 空き家の状況を確認する

2. 不動産会社に査定を依頼する

3. 売却方法を決める

4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

5. 販売活動を開始する

6. 買主と売買契約を結ぶ

7. 決済・引き渡しを行う

それぞれの流れを詳しく見ていきましょう。

2．ステップ① 空き家の状況を確認する

まずは、売却したい空き家の状況を確認します。

主に確認したいのは、次の項目です。

• 土地・建物の名義人

• 建物や土地の所在地、面積

• 建物の築年数や劣化状況

• 雨漏りやシロアリなどの不具合

• 境界や接道の状況

• 家財道具や不用品の有無

• 住宅ローンなどの担保設定の有無

特に注意したいのが、不動産の名義です。

親から相続した実家の場合、亡くなった親の名義のままになっていることがあります。相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を行い、売却できる権利関係を整える必要があります。

また、共有名義の場合は、売却方法や必要な同意について事前に確認しましょう。

3．ステップ② 不動産会社に査定を依頼する

空き家の状況を確認したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定では、周辺の取引事例や土地の広さ、建物の状態、立地条件などを踏まえて、売却価格の目安を確認します。

査定を依頼する際は、次の点を確認しましょう。

• いくらくらいで売却できそうか

• 売却までにどの程度の期間がかかりそうか

• 建物を残して売るべきか、解体すべきか

• 売却に必要な費用はいくらか

• 空き家の管理や家財整理について相談できるか

査定価格が高いという理由だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。査定の根拠や販売方針、地域の不動産事情への理解なども比較することが重要です。

ジェイルス不動産では、空き家の状況や所有者様のご希望を確認しながら、売却方法を検討することが大切だと考えています。

4．ステップ③ 空き家の売却方法を決める

空き家には、建物を残したまま売る方法や、解体して土地として売る方法などがあります。

① 古家付き土地として売る

建物を解体せず、土地と建物をセットで売却する方法です。

買主がリフォームして住むことを希望している場合や、建物の利用価値が残っている場合に検討できます。

解体費用を先に負担する必要がない点がメリットです。ただし、建物の状態によっては買主が見つかりにくくなることもあります。

② 建物を解体して更地で売る

建物を解体し、土地だけの状態で売却する方法です。

新築住宅を建てたい買主に検討してもらいやすくなる場合があります。一方で、解体費用がかかるほか、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の住宅用地特例が、解体後に変わる可能性があるため注意が必要です。

解体する前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

③ 現状のまま売却する

室内の家財や設備などをすべて撤去せず、現状のまま売却する方法もあります。

買主との合意や契約条件によっては、不用品の処分負担を軽減できる場合があります。ただし、残置物の処分方法や費用負担について、契約前に明確にしておく必要があります。

どの方法が適しているかは、建物の状態や立地、土地の需要、売却希望時期によって異なります。

5．ステップ④ 不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に買主探しや売買契約の手続きなどを依頼するための契約です。

主な契約形態は次の3種類です。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できます。

• 専任媒介契約：原則として1社に依頼します。一定の条件で自分で買主を見つけることもできます。

• 専属専任媒介契約：1社に依頼し、自分で見つけた買主との直接契約にも制限があります。

それぞれに特徴があるため、販売活動の内容や報告頻度、契約期間などを確認して選びましょう。

遠方に住んでいて空き家の管理が難しい場合は、連絡方法や現地対応についても事前に相談しておくと安心です。

6．ステップ⑤ 販売活動を開始する

媒介契約を結んだら、販売活動を開始します。

不動産会社は、物件情報の掲載や購入希望者への紹介、問い合わせ対応、内覧の調整などを行います。

空き家を売却する際には、次の点も意識しましょう。

• 室内の清掃や換気を行う

• 庭木や雑草を整理する

• 雨漏りなどの不具合を把握する

• 建物の状態を正確に伝える

• 内覧の日程や鍵の管理方法を決める

必ずしも大規模なリフォームを行う必要はありません。リフォーム費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため、費用対効果を検討することが大切です。

売却活動を始めてから反響が少ない場合は、価格や販売方法を見直すことも検討しましょう。

7．ステップ⑥ 買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件などについて合意できたら、売買契約を締結します。

契約前には、次の項目を確認しましょう。

• 売買価格

• 手付金の金額

• 残代金の支払日

• 引き渡し日

• 家財や残置物の処分方法

• 建物の不具合などの告知内容

• 契約解除に関する条件

空き家は長期間使用されていないことが多く、雨漏りや給排水設備の故障など、所有者が把握していない不具合が生じている場合もあります。

把握している不具合や過去の修繕履歴などは、不動産会社に伝え、買主への説明方法を確認しましょう。

契約内容を十分に理解したうえで、署名・押印などの手続きを進めることが重要です。

8．ステップ⑦ 決済・引き渡しを行う

売買契約で定めた日に、残代金の受領と不動産の引き渡しを行います。

一般的には、次の手続きを進めます。

1. 買主から残代金を受け取る

2. 必要に応じて住宅ローンなどの担保を抹消する

3. 所有権移転登記の手続きを行う

4. 鍵や関係書類を買主に引き渡す

5. 固定資産税などの精算を行う

所有権移転登記は、司法書士などの専門家と連携して進めることが一般的です。

また、売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税などがかかる可能性があります。売却後の確定申告が必要かどうかも確認しておきましょう。

9．空き家の売却にかかる主な費用

空き家の売却では、売却価格だけでなく、諸費用も考慮する必要があります。

主な費用は次のとおりです。

必要な費用は物件ごとに異なります。売却を始める前に、どのような費用が発生するか確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。

10．空き家を売却するときの注意点

相続登記が必要か確認する

相続した不動産については、相続登記が必要になる場合があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、過去の相続も対象となる場合があります。

名義が故人のままになっている場合は、早めに司法書士などに相談しましょう。

家財道具を処分する前に相談する

家財道具の処分には費用がかかります。買主の希望や売却方法によっては、残置物の取り扱いを調整できることもあるため、先に不動産会社へ相談するとよいでしょう。

解体は売却方針を決めてから検討する

解体すれば必ず高く売れるとは限りません。解体費用や税負担の変化も考慮し、建物を残した場合と更地にした場合の両方を比較しましょう。

税金の特例を確認する

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が適用される可能性があります。

ただし、建築時期、売却期限、売却価格、耐震性や解体の条件など、細かな要件があります。適用の可否や最新の条件については、税務署や税理士などに確認しましょう。

11．松本市・塩尻市・安曇野市で空き家を売却するには？

空き家の売却では、全国共通の手続きだけでなく、地域の不動産需要や土地の条件を踏まえた判断も重要です。

松本市で空き家を売却する場合

松本市では、駅や商業施設へのアクセス、周辺環境、土地の広さ、駐車スペースなど、物件ごとの特徴を整理して売却方針を検討しましょう。

築年数が古い住宅でも、土地の条件や立地によっては需要が見込める場合があります。

塩尻市で空き家を売却する場合

塩尻市では、通勤・通学の利便性や周辺道路、生活施設へのアクセスなどを確認することが大切です。

土地として売るか、建物を残して売るかは、建物の状態や土地の利用しやすさなどを踏まえて判断しましょう。

安曇野市で空き家を売却する場合

安曇野市では、自然環境や景観、敷地の広さなどが物件の特徴になることがあります。一方で、接道状況や上下水道、土地の利用制限などの確認が必要な場合もあります。

地域や物件によって売却条件は異なるため、個別の状況を確認したうえで販売計画を立てることが重要です。

12．空き家売却に関するよくある質問

Q1．空き家の売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

物件の立地や価格、建物の状態、買主の需要などによって異なります。査定から売却完了まで数か月以上かかることもあるため、期限がある場合は早めに相談しましょう。

Q2．古い家でも売却できますか？

はい。建物が古くても、土地としての需要やリフォームを希望する買主が見つかる場合があります。建物を残して売る方法と、解体して売る方法を比較することが大切です。

Q3．遠方に住んでいても空き家を売却できますか？

遠方に住んでいても、必要書類の準備や不動産会社との連絡、契約手続きなどを調整することで売却を進められる場合があります。現地で必要な作業や鍵の管理方法について、事前に相談しましょう。

Q4．相続した空き家は、すぐに売却できますか？

相続登記などの権利関係が整っているか確認する必要があります。相続人が複数いる場合や遺産分割が済んでいない場合は、売却前に必要な手続きを確認しましょう。

Q5．空き家の査定だけでも依頼できますか？

はい。まずは査定で売却価格の目安を確認し、売却するかどうかを検討する方法もあります。査定時には、売却にかかる費用や売却方法についても相談するとよいでしょう。

13．空き家の売却はジェイルス不動産にご相談ください

空き家を売却する際には、査定、売却方法の選択、家財整理、相続登記、販売活動、契約、引き渡しなど、さまざまな手続きが必要になります。

「相続した実家を売りたい」
「長年使っていない家を手放したい」
「古い家なので売れるか不安」
「解体してから売るべきか迷っている」
「遠方に住んでいるため、空き家の管理が難しい」

このようなお悩みをお持ちの方は、ジェイルス不動産にご相談ください。

ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、空き家や相続不動産の売却について、物件の状況や所有者様のご希望に応じた売却方法を検討することが大切だと考えています。

空き家は、放置する期間が長くなるほど、管理の負担や建物の劣化などの問題が生じる可能性があります。売却を迷っている段階でも、まずは現在の価値や必要な手続きを把握することから始めてみましょう。

空き家売却のご相談・査定は、ジェイルス不動産までお気軽にお問い合わせください。

大切な不動産を納得できる形で手放せるよう、売却に向けた第一歩をお手伝いします。

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