空き家特例とは？相続した実家を売るときの3,000万円特別控除を解説｜ジェイルス不動産
「相続した実家を売却したいけれど、税金が心配」
「空き家を売るときに使える3,000万円控除とは？」
「古い実家を解体して土地として売っても特例を使える？」
「相続した空き家なら誰でも3,000万円控除を受けられる？」
相続した実家や空き家を売却するとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。
そこで知っておきたいのが、いわゆる**「空き家特例」**です。
正式には、**「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」**と呼ばれる制度です。
一定の要件を満たして相続した実家などを売却すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。国税庁によると、現在の制度は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
ただし、「相続した空き家ならすべて対象になる」わけではありません。
建築時期、相続後の利用状況、売却期限、売却価格など、さまざまな条件があります。
今回は、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県で相続不動産・空き家の売却をサポートするジェイルス不動産が、空き家特例の仕組みや適用条件、売却時の注意点を分かりやすく解説します。
空き家特例とは？
空き家特例とは、相続した実家などを売却した場合に、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
正式名称は、
「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
です。
例えば、相続した実家を売却して譲渡所得が2,500万円になった場合、他の要件を満たしていれば、3,000万円の特別控除によって課税対象となる譲渡所得がゼロになる可能性があります。
ただし、実際の税額は取得費や譲渡費用などによって変わります。
なぜ空き家特例があるの？
この制度は、相続をきっかけとして発生する空き家の増加を抑制する目的があります。
親が亡くなった後、誰も住まなくなった実家をそのまま放置すると、
- 建物の老朽化
- 雑草・庭木の繁茂
- 防犯上の問題
- 景観の悪化
- 倒壊などの危険
につながる可能性があります。
そこで、一定の条件を満たす相続人が空き家を売却する場合に、譲渡所得から一定額を控除する制度が設けられています。
空き家特例で3,000万円控除できるのはどんな場合？
ここが最も重要なポイントです。
空き家特例を利用するためには、複数の条件を満たす必要があります。
代表的な条件を見ていきましょう。
条件① 相続した家が「被相続人の居住用」であること
原則として、亡くなった方が亡くなる直前まで住んでいた家屋であることが必要です。
つまり、
「親が住んでいた実家を相続した」
というケースが基本的な対象になります。
単に親が所有していた空き家や、賃貸物件を相続した場合などは、通常の空き家特例とは扱いが異なるため注意が必要です。
条件② 原則として昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
空き家特例では、対象となる家屋について、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたものという要件があります。
これは、旧耐震基準の時代に建築された住宅が対象になるということです。
そのため、
「相続した実家なら築年数は関係ない」
というわけではありません。
売却を考えたら、まず建築年月日を確認しましょう。
条件③ 相続後に誰も住んでいないこと
相続した後、その家を誰かが居住用として使用している場合には、原則として空き家特例の適用が難しくなります。
例えば、
親が死亡
↓
子どもが相続
↓
子どもがその実家に住む
↓
数年後に売却
というケースでは、空き家特例の要件を満たさない可能性があります。
一方で、相続後に誰も住まず、空き家として維持している場合は、他の要件を満たせば対象となる可能性があります。
条件④ 一定の売却期限内に売却すること
空き家特例には期限があります。
原則として、
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に売却する必要があります。
例えば、2026年に相続が発生した場合、原則として2029年12月31日までが一つの期限の目安になります。
ただし、実際の期限は相続開始日によって変わります。
「まだ時間がある」と思っていると、売却活動や解体・耐震改修などに時間がかかり、期限に間に合わなくなる可能性があります。
相続したら早めに不動産会社や税理士へ相談することが重要です。
条件⑤ 売却価格が1億円以下であること
空き家特例には、売却価格についての要件もあります。
国税庁のチェックシートでは、売却金額が1億円以下であることが要件の一つとされています。複数の相続人が関係する売却などでは、一定の場合に売却価格を合算して判定することがあります。
「自分の売却分だけなら1億円以下だから大丈夫」と単純に判断できない場合があるため、注意が必要です。
条件⑥ 一定の耐震基準を満たす必要がある
古い住宅の場合、売却時に耐震基準を満たしていることが求められます。
そのため、旧耐震の建物については、
①耐震改修をして建物付きで売却する
または、
②建物を取り壊して土地として売却する
という方法が考えられます。
国土交通省も、耐震改修または除却を行って売却する制度の仕組みを示しています。
2024年から空き家特例が拡充
ここは重要なポイントです。
令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡について、空き家特例が拡充されています。
一定の条件を満たす場合、売却後に買主側で耐震改修または建物の取壊しを行うケースも対象となる仕組みが設けられました。
つまり、
「売却前に必ず自分で解体しなければならない」
とは限りません。
これは、古い実家を売却する方にとって非常に重要なポイントです。
ただし、契約内容や工事の実施時期など、細かな要件があります。
3,000万円ではなく2,000万円になる場合もある
空き家特例は、誰でも必ず3,000万円控除になるわけではありません。
相続人が3人以上いる場合で、家屋と敷地の両方を相続した相続人がその不動産を売却するケースなど、一定の条件では、特別控除額が1人あたり2,000万円となる場合があります。
例えば、
- 相続人が3人以上
- 共有で相続
- その後に売却
というケースでは、通常の3,000万円控除と同じだと考えないよう注意が必要です。
空き家特例を使った場合の税金はどうなる？
不動産を売却した場合、基本的には、
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
という考え方で譲渡所得を計算します。
そして、空き家特例が適用できれば、
譲渡所得 − 3,000万円
という形で特別控除を行います。
例えば、簡単な例として、
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：500万円
- 譲渡費用：200万円
の場合、
3,000万円 − 500万円 − 200万円
＝ 2,300万円
となります。
ここから3,000万円の特別控除を適用できれば、課税対象となる譲渡所得はゼロになります。
ただし、実際の税額計算では取得費・譲渡費用などの内容によって異なります。
取得費が分からない場合は？
相続した実家の場合、
「親がいつ、いくらで買ったのか分からない」
というケースも珍しくありません。
取得費が分からない場合には、一定のルールにより売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合があります。
例えば3,000万円で売却した場合、
3,000万円 × 5％
＝ 150万円
が概算取得費となります。
ただし、実際の購入価格などを証明できる資料がある場合には、そちらが有利になる可能性があります。
古い実家を売却するときは、
- 売買契約書
- 領収書
- 建築費の資料
- 購入時の資料
などが残っていないか確認しましょう。
空き家特例を利用するには確定申告が必要
空き家特例は、条件を満たしていれば自動的に適用されるものではありません。
特例を利用するためには確定申告が必要です。
「不動産会社に売却を依頼したから税金の手続きも終わっている」
というわけではありません。
不動産会社は売却をサポートしますが、税務上の申告については税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
空き家特例の必要書類
具体的な必要書類はケースによって異なりますが、一般的には、
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 被相続人の居住状況を確認する書類
- 耐震基準を満たすことを証明する書類
- 建物を取り壊したことを確認できる書類
- その他、自治体が発行する確認書類
などが関係します。
特に、自治体から発行される**「被相続人居住用家屋等確認書」**が必要になるケースがあります。
必要書類は売却方法や相続状況によって異なるため、早めに確認しましょう。
空き家特例が使えない代表的なケース
次のような場合は注意が必要です。
相続後に住んでいた
相続後に自分や家族が住んでいた場合、空き家特例の要件を満たさない可能性があります。
賃貸していた
相続後に第三者へ賃貸していた場合も注意が必要です。
建築時期が対象外
原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。
売却期限を過ぎている
相続開始から一定期間を経過すると、特例を利用できなくなる可能性があります。
売却価格が1億円を超える
一定の要件を満たさなくなるため、適用できない可能性があります。
親族などへの売却
特別な関係にある人への売却は対象外となる場合があります。国税庁のチェックシートでも、配偶者や一定の親族などへの売却は対象外とされています。
「古い実家だから解体してから売る」は要注意
空き家特例を知った方から、
「特例を使うために、先に家を解体したほうがいいですか？」
という質問をいただくことがあります。
しかし、不動産会社へ相談する前に解体するのはおすすめできません。
なぜなら、解体費用が発生するだけでなく、土地の条件によっては建物を残したほうが売却しやすいケースもあるからです。
また、2024年以降の制度では、一定の条件のもとで売却後に買主が耐震改修または取壊しを行う場合も対象となり得ます。
そのため、
「解体するかどうかを決める前に不動産会社へ相談する」
ことが大切です。
松本市・塩尻市・安曇野市の空き家売却でも特例を確認しましょう
長野県では、親から相続した実家をそのまま空き家として所有しているケースがあります。
特に、
- 松本市
- 塩尻市
- 安曇野市
- 大町市
- 長野県内の郊外地域
などでは、実家を相続したものの、相続人自身は別の地域に住んでいるというケースもあります。
その場合、
「いつか売ろう」
と考えているうちに、空き家特例の期限を過ぎてしまう可能性があります。
相続した実家を使う予定がない場合は、できるだけ早く、
①相続関係の整理
②不動産査定
③空き家特例の要件確認
④売却方法の検討
を行いましょう。
空き家特例を利用するためのチェックリスト
相続した実家を売却する前に、次の項目を確認してみましょう。
- □ 親など被相続人が住んでいた家である
- □ 相続した不動産である
- □ 原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
- □ 相続後、誰も住んでいない
- □ 賃貸などに利用していない
- □ 売却期限内である
- □ 売却価格が1億円以下である
- □ 特例の対象となる売却先である
- □ 耐震改修・解体など必要な条件を確認している
- □ 確定申告をする予定がある
ただし、チェックがすべて「はい」でも、最終的に特例が適用できるとは限りません。
税務上の判断は、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。
相続した空き家は「早めの査定」が重要
空き家特例には売却期限があります。
そのため、
「とりあえず数年間そのままにしておこう」
という判断には注意が必要です。
売却には、
- 不動産査定
- 遺品整理
- 相続登記
- 境界確認
- 解体・耐震改修
- 売却活動
- 買主との契約
- 引渡し
- 確定申告
など、さまざまな手続きが関係します。
特に古い実家の場合、売却方法を決めるまでに時間がかかることがあります。
「まだ売るか決めていない」という段階でも、査定だけ受けておくと安心です。
松本市・塩尻市・安曇野市で空き家・相続不動産の売却ならジェイルス不動産へ
相続した実家を売却するときは、単純に「いくらで売れるか」だけではなく、
「どのような売却方法なら空き家特例を利用できる可能性があるか」
を考えることも重要です。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、長野県の相続不動産・空き家・実家の売却についてご相談を承っています。
例えば、
「親から相続した実家を売りたい」
「空き家特例が使えるか知りたい」
「古い家なので解体したほうがいい？」
「相続した土地はいくらで売れる？」
「空き家の中に遺品が大量に残っている」
「相続してから時間が経っているけれど売却できる？」
といったご相談もお気軽にお問い合わせください。
解体やリフォームを先に決めるのではなく、まず不動産の価値と売却方法を確認することが大切です。
まとめ｜空き家特例は「相続した実家を売る前」に確認しましょう
空き家特例とは、相続した一定の住宅・敷地を売却した場合に、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、
- 被相続人が住んでいた家であること
- 原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続後の利用状況
- 売却期限
- 売却価格
- 耐震改修・解体などの条件
- 売却先
など、細かな要件があります。
また、相続人が3人以上の場合には、一定のケースで控除額が3,000万円ではなく2,000万円となる点にも注意が必要です。
空き家特例を利用できるかどうかは、売却前に確認しておくことが非常に重要です。
特に相続した実家を売却する予定がある方は、
「売ると決めてから相談する」のではなく、「売るか迷っている段階で相談する」
ことをおすすめします。
松本市・塩尻市・安曇野市など長野県で、相続した実家・空き家・土地の売却をご検討の方は、ジェイルス不動産へお気軽にご相談ください。
