「親から相続した土地があるけれど、使う予定がない」

「相続した土地を売りたいけれど、何から始めればいい？」

「相続した土地を売ると、どんな費用や税金がかかるの？」

相続した土地を売却する場合、通常の土地売却とは異なり、相続関係の確認や相続登記、遺産分割協議などの手続きが必要になることがあります。

特に、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県内では、相続した土地が「遠方にある」「長期間使っていない」「境界がはっきりしない」「古い建物が残っている」といったケースも少なくありません。

この記事では、ジェイルス不動産が、相続した土地を売却するときに必要な手続き、かかる費用、税金、売却前に注意したいポイントまで分かりやすく解説します。

相続した土地はすぐに売れる？

結論からいうと、相続した土地を売却することは可能です。

ただし、相続した土地の名義が亡くなった方のままでは、原則としてそのまま売却手続きを進めることはできません。

まず、

相続人を確定する
↓
遺産分割協議などを行う
↓
相続登記をする
↓
相続人の名義に変更する
↓
土地を売却する

という流れが基本になります。

相続した土地の売却を考えている場合は、「売却すること」だけでなく、売却できる状態にするための相続手続きから考えることが重要です。

相続した土地を売るときの7つの手続き

相続した土地を売却する場合、一般的には次のような流れになります。

STEP1　相続人を確認する

まず、誰が相続人なのかを確認します。

相続人が1人だけなら比較的スムーズですが、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合は注意が必要です。

相続した土地を売ることについて、相続人同士で意見が一致しているか確認しましょう。

STEP2　遺言書を確認する

次に、遺言書の有無を確認します。

遺言書がある場合には、その内容によって土地を誰が取得するのかが決まることがあります。

遺言書がない場合には、相続人同士で遺産分割協議を行うケースがあります。

国税庁も、相続手続きでは相続人の確認、遺言書の有無、遺産・債務の確認、遺産分割などを行う必要があると案内しています。

STEP3　遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合には、誰が土地を相続するのかを決めます。

例えば、

• 長男が土地を相続する
• 兄弟で共有する
• 土地を売却して売却代金を分ける

などの方法があります。

特に注意したいのが、土地を共有名義にするケースです。

共有名義にすると、将来売却するときに共有者全員の意思確認が必要になるなど、手続きが複雑になる場合があります。

売却を前提としているのであれば、相続の段階から専門家に相談しておくことをおすすめします。

STEP4　相続登記を行う

相続した土地を売るためには、原則として相続登記を行い、土地の名義を相続人に変更します。

相続登記については、2024年4月1日から義務化されています。

相続したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があるため、相続した土地を長期間そのままにしておくことはおすすめできません。

相続登記には、戸籍関係書類、遺産分割協議書など、ケースに応じた書類が必要になります。

司法書士に依頼することも可能です。

STEP5　相続した土地を査定する

相続登記などの準備が整ったら、土地の売却価格を調べます。

ここで重要なのが、

「自分が思っている土地の価格」と「実際に売れる価格」は違う

ということです。

土地の価格は、

• 所在地
• 面積
• 土地の形
• 接道状況
• 前面道路
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 上下水道
• 境界
• 高低差
• 周辺の成約事例
• 土地の需要

などによって変わります。

特に相続した土地の場合、昔購入したときの価格や固定資産税評価額だけで売却価格を判断するのはおすすめできません。

現在の市場でどのくらいの価格で売れるのかを確認することが大切です。

STEP6　売却方法を決める

土地の売却方法には、大きく分けて、

① 不動産会社の仲介で売る

不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。

できるだけ市場価格に近い価格で売却したい場合に向いています。

② 不動産会社などに買い取ってもらう

不動産会社が直接買い取る方法です。

仲介より売却価格が低くなる場合がありますが、買主を探す期間を短縮できる可能性があります。

③ 古家付き土地として売る

土地に古い家が残っている場合、そのまま「古家付き土地」として売却する方法があります。

④ 建物を解体して更地で売る

古い建物を解体して土地として売却する方法です。

ただし、「更地にすれば必ず高く売れる」とは限りません。

解体費用が必要になるため、建物を残した場合と更地にした場合の両方を比較してから判断することが重要です。

STEP7　売買契約・決済・引渡し

購入希望者が見つかったら、売買条件を確認して売買契約を締結します。

その後、

• 残代金の受領
• 所有権移転
• 土地の引渡し
• 必要書類の提出

などを行い、売却が完了します。

相続した土地の売却にかかる主な費用

相続した土地を売却するときには、次のような費用が発生する可能性があります。

すべてのケースで発生するわけではありません。

土地の状態や相続関係によって必要な費用は変わります。

相続登記にはいくらかかる？

相続登記では、登録免許税がかかります。

相続による土地の所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額に対して**0.4％**です。

例えば、登録免許税の課税標準となる不動産の価額が1,000万円なら、

1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円

が一つの目安になります。

ただし、実際には免税措置などが適用できる場合もあるため、具体的な金額については司法書士や法務局に確認しましょう。

また、司法書士へ依頼する場合には、別途司法書士報酬が必要です。

不動産会社の仲介手数料はいくら？

土地を不動産会社の仲介で売却する場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法律上の上限があります。

国土交通省によると、売買価格に応じて一定の料率で計算されます。

例えば、400万円を超える一般的な土地の場合、仲介手数料の上限は簡易計算式で、

売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

として計算できます。

例えば土地を1,000万円で売却した場合、

1,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 36万円

消費税を加えると、

39万6,000円（税込）

が上限の目安になります。

なお、2024年7月1日以降、物件価格800万円以下の「低廉な空家等」については媒介報酬の特例があります。

ただし、これは宅地建物の取引条件などによって適用関係が変わるため、依頼する不動産会社に事前に確認することが大切です。

相続した土地を売ると税金はかかる？

相続した土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税・住民税等がかかる可能性があります。

基本的な考え方は、

売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得

です。

国税庁によると、相続した土地の取得費は、原則として被相続人がその土地を購入した際の購入代金や購入手数料などを引き継いで計算します。

「昔の土地の購入価格が分からない」場合は？

相続した土地の場合、

「親がいつ買った土地なのか分からない」

「購入時の契約書が見つからない」

というケースがあります。

取得費が分からない場合には、一定の方法として売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。

ただし、取得費が大きく変わる可能性があるため、売却前に、

• 売買契約書
• 領収書
• 登記関係書類
• 過去の確定申告資料
• 住宅ローン関係資料

などを確認しておくことをおすすめします。

相続税を支払った人は「取得費加算」の特例も確認

相続した土地を売却する場合、一定の条件を満たせば、相続税額の一部を土地の取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。

この特例には、

• 相続または遺贈によって取得した財産である
• 相続税が課税されている
• 一定期間内に売却する

などの要件があります。

相続税を支払っている方は、土地を売却する前に税理士などへ確認しておくと安心です。

相続した土地に古い家がある場合は要注意

相続した土地に古い住宅が残っている場合、

「土地だけ売りたいから、先に家を壊そう」

と考える方もいます。

しかし、これは一度立ち止まって考えることが大切です。

なぜなら、

解体費用をかけて更地にしたからといって、必ずしも売却価格が上がるとは限らない

からです。

ジェイルス不動産では、

①古家付き土地として売却した場合
②建物を解体して更地として売却した場合
③建物を活用して売却した場合

などを比較して、土地の状況に合った売却方法を検討することをおすすめしています。

相続した土地は「境界」も確認しましょう

土地売却でトラブルになりやすいのが境界です。

相続した土地が何十年も前から所有されていた場合、

• 境界杭が見つからない
• 隣地との境界が曖昧
• 登記簿と実測面積が違う
• 古い測量図しかない
• 隣地所有者が遠方に住んでいる

といったケースがあります。

このような場合には、土地家屋調査士による測量などが必要になることがあります。

松本市で相続した土地を売る場合のポイント

松本市で相続した土地を売却する場合、単純に「坪単価×面積」だけで価格を判断するのはおすすめできません。

例えば、

• 松本駅周辺
• 渚
• 元町
• 清水
• 城東
• 島立
• 島内
• 県
• 里山辺
• 岡田
• 梓川
• 波田

など、エリアによって土地の特徴や需要が異なります。

また、

道路への接し方
土地の形
高低差
上下水道
都市計画
用途地域
農地該当の有無
建築条件
境界

なども売却価格に影響します。

そのため、相続した土地を売却する場合は、松本市の不動産事情を理解している不動産会社に査定を依頼することが重要です。

松本市では、空き家の売却・賃貸について、所有者や相続人を対象とした相談制度も設けられています。

相続した土地を売るなら「査定価格」だけで会社を決めない

不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額が違うことがあります。

例えば、

A社：1,000万円
B社：1,250万円
C社：1,080万円

となった場合、

「一番高い査定額を出した会社に依頼しよう」

と考える方もいるでしょう。

しかし、査定価格＝実際に売れる価格ではありません。

重要なのは、

なぜその価格なのか？

という根拠です。

ジェイルス不動産では、単に高い査定価格を提示するのではなく、

• 周辺の取引状況
• 土地の形状
• 道路状況
• 法令上の制限
• 土地のメリット
• 土地のデメリット
• 想定される購入者
• 売却までの期間

などを総合的に考えて売却価格を検討することが大切だと考えています。

相続した土地を売る前に準備しておきたい書類

可能であれば、次の書類を集めておきましょう。

相続関係

• 戸籍謄本
• 住民票
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 相続登記関係書類

土地関係

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 境界に関する資料
• 購入時の売買契約書

売却関係

• 土地の購入時資料
• 過去の測量図
• 建物関係書類
• 解体関係資料
• 税金関係資料

すべて揃っていなくても構いません。

まずは手元にある資料を不動産会社に見せて、何が不足しているのか確認する方法もあります。

相続した土地を売るときによくある失敗

失敗①　相続登記をしないまま放置する

相続登記をしないまま年月が経つと、さらに相続が発生して相続人が増え、手続きが複雑になる可能性があります。

失敗②　高い査定価格だけで不動産会社を決める

査定価格が高くても、その価格で売れるとは限りません。

査定根拠を確認しましょう。

失敗③　すぐに建物を解体する

解体費用をかける前に、

「古家付き土地」
「更地」

の両方の売却方法を比較することが重要です。

失敗④　相続人全員の意思確認をしない

共有名義や複数相続人の場合、後から意見がまとまらなくなるケースがあります。

売却価格や売却時期について、早めに話し合っておきましょう。

失敗⑤　税金を考えずに売却する

土地を売却した後に「税金がこんなにかかるとは思わなかった」とならないよう、売却前に税金について確認しておきましょう。

相続した土地を売るならジェイルス不動産へ

相続した土地の売却は、通常の土地売却以上に確認することがあります。

相続人の確認
↓
遺産分割
↓
相続登記
↓
土地の査定
↓
売却方法の検討
↓
買主探し
↓
売買契約
↓
決済・引渡し
↓
必要に応じて確定申告

という流れを、一つずつ整理していくことが大切です。

ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、相続した土地・実家・空き家などの不動産売却についてご相談を承っています。

「相続したけれど、土地を使う予定がない」

「兄弟で相続した土地を売りたい」

「遠方に住んでいるので、松本市の土地を管理できない」

「古い家が建っている土地をどうしたらいいか分からない」

「相続登記がまだ終わっていない」

このようなお悩みも、まずはお気軽にご相談ください。

売るかどうか決まっていない段階でのご相談でも構いません。

ジェイルス不動産は、土地のメリットだけでなく、売却時に問題となりそうな点についてもできるだけ分かりやすくご説明し、納得して売却を進めていただけるようサポートします。

よくある質問｜相続した土地の売却

Q1．相続登記が終わっていなくても査定できますか？

はい、査定の相談は可能です。

ただし、実際の売却・所有権移転までには相続関係や登記の整理が必要になる場合があります。

Q2．相続した土地を売ると必ず税金がかかりますか？

必ずかかるわけではありません。

売却価格だけでなく、取得費や譲渡費用、各種特例などを考慮して譲渡所得を計算します。

税金については個別事情によって大きく変わるため、税理士または税務署への確認をおすすめします。

Q3．親が購入した土地の購入価格が分かりません。どうすればいいですか？

取得費が分からない場合には、一定の条件のもとで売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。

ただし、購入時の資料が残っていると税額が変わる可能性がありますので、古い契約書や領収書などをできる限り探してみましょう。

Q4．相続した土地に古い家があります。解体した方がいいですか？

必ずしも解体する必要はありません。

土地の立地や建物の状態によって、

古家付き土地として売る

方がよい場合もあります。

解体前に複数の売却方法を比較することをおすすめします。

Q5．遠方に住んでいても相続した土地を売却できますか？

はい、可能です。

電話・メール・オンラインなどを活用しながら進められるケースがあります。

ただし、本人確認や契約、決済などについて個別の対応が必要になる場合がありますので、最初に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ｜相続した土地は早めに売却方法を検討しましょう

相続した土地を売る場合、単に不動産会社に「売ってください」と依頼するだけではありません。

相続人の確認

遺産分割

相続登記

土地の査定

売却方法の選択

売買契約

決済・引渡し

譲渡所得の確認

など、いくつかの手続きを順番に進める必要があります。

また、相続した土地には、

• 境界問題
• 古家
• 空き家
• 遠方管理
• 共有名義
• 取得費不明
• 税金

など、通常の土地売却とは違った問題が隠れていることがあります。

だからこそ、相続不動産の売却経験があり、地域の土地事情を理解している不動産会社に早めに相談することが重要です。

松本市・塩尻市・安曇野市で相続した土地の売却をご検討なら、ジェイルス不動産へお気軽にご相談ください。

「まだ売ると決めていない」

「相続登記から分からない」

という段階でも構いません。

土地の状況を確認し、売却した場合の価格・方法・必要な費用を整理するところからお手伝いします。

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