親が施設に入った後の家はどうする？売却・賃貸・空き家の選択肢と注意点を解説｜ジェイルス不動産
「親が老人ホームや介護施設に入った後、実家はどうすればいい？」
「誰も住まなくなった家をそのままにしていて大丈夫？」
「親が施設に入った後、実家を売却してもいい？」
「親名義の家を子どもが売るにはどうすればいい？」
親が施設へ入居すると、それまで住んでいた実家が空き家になるケースがあります。
一時的には「いつか親が戻ってくるかもしれない」と考えて、そのままにしておく方も多いでしょう。
しかし、空き家の期間が長くなると、
- 建物の老朽化
- 雨漏り
- 庭木・雑草の繁茂
- 害虫・害獣
- 不法侵入
- 防犯上の問題
- 固定資産税などの維持費
- 近隣とのトラブル
など、さまざまな問題が発生する可能性があります。
そこで重要なのが、親が施設に入った後の家をどうするのか、早めに家族で考えておくことです。
今回は、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県の不動産売却をサポートするジェイルス不動産が、親が施設に入った後の実家について、売却・賃貸・空き家管理などの選択肢や、親名義の家を売却するときの注意点を詳しく解説します。
親が施設に入った後の家はどうする？
親が施設に入った後の家には、大きく分けて次のような選択肢があります。
① そのまま維持する
将来的に親が戻る可能性がある場合は、家を残しておく方法です。
② 家族が住む
子どもや親族が実家に住む方法です。
③ 賃貸する
将来的に売却する予定がない場合、賃貸住宅として活用する方法があります。
④ 売却する
親が戻る可能性が低く、今後使用する予定もない場合、売却を検討します。
⑤ 解体して土地を売却する
建物が老朽化している場合には、解体して土地として売却する方法もあります。
どの方法が正しいというわけではありません。
親の意思・健康状態・家の状態・立地・資産状況・将来の相続などを考えて判断することが大切です。
親が施設に入ったら、すぐに家を売っていい？
ここは非常に重要です。
親が施設に入ったからといって、子どもが自由に親名義の家を売却できるわけではありません。
不動産の所有者が親であれば、原則として親本人が売却手続きを行います。
例えば、
親が所有者
↓
子どもが不動産会社に相談
↓
子どもが勝手に売却
ということはできません。
親本人の意思能力や売却意思などを確認したうえで手続きを進める必要があります。
親が元気で判断能力がある場合
親が施設に入居していても、
- 売却する意思がある
- 売却内容を理解している
- 契約内容を理解できる
- 売却の判断ができる
という状態であれば、本人が売主として売却できる可能性があります。
この場合、子どもが窓口になって不動産会社と話を進めることもできます。
ただし、最終的な売却の意思確認や契約手続きについては、本人の関与が必要になります。
親の判断能力が低下している場合は注意
親が施設に入った後、
「認知症が進んでしまった」
「契約内容を理解することが難しい」
というケースもあります。
この場合、子どもが親に代わって勝手に不動産を売却することはできません。
状況によっては成年後見制度などの利用を検討する必要があります。
成年後見制度を利用する場合は、家庭裁判所への申立てなどが関係するため、司法書士・弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
親が施設に入った後の家を売るなら「早めの相談」が重要
親が施設に入った直後は、
「まだ売らなくてもいい」
と思うかもしれません。
しかし、売却を検討しているのであれば、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。
なぜなら、売却には、
- 不動産査定
- 親の意思確認
- 家財整理
- 遺品整理
- 必要書類の準備
- 境界確認
- 売却活動
- 買主との契約
- 引渡し
など、時間がかかる場合があるからです。
親が施設に入った後の家を売却するメリット
メリット① 空き家になることを防げる
誰も住まない家を長期間放置すると、建物の劣化が進みやすくなります。
売却することで、空き家管理の負担を減らせます。
メリット② 維持費を減らせる
家を所有していると、
- 固定資産税
- 火災保険
- 修繕費
- 庭の管理費
- 水道・電気などの費用
などが発生する場合があります。
売却すれば、こうした維持管理の負担を減らせる可能性があります。
メリット③ 親の施設費用などに活用できる
親の資産状況によっては、実家を売却した資金を、
- 施設費
- 医療費
- 生活費
- 介護費
などに充てることを検討できます。
ただし、売却代金の使い道や税金、介護保険制度などについては、それぞれ専門家への確認が必要です。
親が施設に入った後の家を「残す」メリット
一方、すぐに売却せず、家を残しておくメリットもあります。
例えば、
- 親が将来戻る可能性がある
- 子どもが将来住む予定がある
- 賃貸として活用できる
- 親族が使用する可能性がある
などです。
そのため、
「施設に入った＝すぐ売却」
と考える必要はありません。
家族で将来の利用予定を話し合うことが大切です。
親が施設に入った後の家を空き家にする場合の注意点
「とりあえずそのままにしておこう」
という場合は、空き家管理が必要になります。
特に長野県の住宅では、冬季の凍結や積雪など、地域特有の管理にも注意が必要です。
例えば、
- 水道管の凍結
- 屋根の雪
- 雨漏り
- 外壁の劣化
- 庭木
- 雑草
- 害虫
などを定期的に確認しましょう。
遠方に住んでいる場合、自分で管理することが難しいため、空き家管理サービスなどの利用も選択肢になります。
親が施設に入った後の家を賃貸する方法
立地条件が良く、建物の状態も良ければ、賃貸住宅として活用する方法もあります。
例えば、
施設入居
↓
実家をリフォーム
↓
賃貸住宅として活用
↓
家賃収入を得る
という方法です。
ただし、
- リフォーム費用
- 修繕費
- 入居者募集
- 家賃滞納
- 空室
- 管理費
などの負担もあります。
「家賃が入るから得」という単純な判断ではなく、収支計算を行いましょう。
古い実家は「リフォーム」か「売却」か？
築年数が古い場合、
「リフォームして賃貸にする」
「そのまま売る」
「解体して土地を売る」
という複数の選択肢があります。
例えば、1,000万円をかけてリフォームしても、家賃収入で回収できなければ、経済的なメリットが小さくなる可能性があります。
そのため、
リフォームする前に不動産会社へ相談する
ことをおすすめします。
親名義の家を売るときに注意したい「認知症」
親が施設に入った後の家で、特に注意したいのが親の判断能力です。
「親は施設にいるから、子どもが代わりに売ればいい」
というわけではありません。
不動産売却では、売主本人が売却の意味や契約内容を理解していることが重要です。
もし判断能力が低下している場合は、成年後見制度などを検討する必要があります。
親が元気で判断能力があるうちに、今後の不動産について話し合っておくことが非常に重要です。
親が施設に入る前に話しておきたいこと
できれば施設への入居前に、家族で次のことを話しておきましょう。
① 実家をどうする？
- 売る
- 残す
- 貸す
- 子どもが住む
② 家財をどうする？
- 残す
- 処分する
- 家族で分ける
③ 売却する場合、売却代金をどうする？
親自身の生活費や施設費用など、資金計画について確認しておきます。
④ 将来相続した場合はどうする？
親が亡くなった後のことも含めて考えておくと、相続時のトラブルを防ぎやすくなります。
親が施設に入った後の家と相続
親が施設に入った後も、親が所有者である限り、その家は親の財産です。
親が亡くなれば、その不動産は相続財産になります。
そのため、
「施設に入った時点で子どもの財産になる」
わけではありません。
相続発生後には、相続登記や遺産分割などの手続きが必要になる場合があります。
将来的に売却する可能性が高いのであれば、親が元気なうちから家族で方向性を考えておくことが重要です。
施設入居後に売却する場合と相続後に売却する場合
どちらのタイミングで売却するかによって、手続きや税金の扱いが変わる可能性があります。
親が存命中に売却
親本人が所有者として売却します。
売却代金も原則として親の財産になります。
相続後に売却
相続登記などを行ったうえで、相続人が売却することになります。
相続した空き家については、一定の条件を満たす場合に「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
ただし、この特例には細かな適用条件があります。
「親が施設に入ったから売る」「相続してから売る」どちらが得かは、個別の事情によって異なります。
税理士などの専門家にも確認しましょう。
親が施設に入った後の家を売るときの税金
親が所有する家を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税等がかかる可能性があります。
基本的には、
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
という考え方で計算します。
また、マイホームの売却には一定の条件を満たす場合、3,000万円の特別控除などの制度があります。
ただし、施設への入居後に売却する場合には、「いつまで居住していたのか」などが特例の適用に関係する可能性があります。
税金については、売却前に税理士や税務署へ確認することをおすすめします。
親が施設に入った後の家「解体して売る」は正解？
古い家の場合、
「もう誰も住まないから解体して土地を売ろう」
と考える方もいます。
しかし、解体には費用がかかります。
さらに、土地の状態によっては、建物を残したほうが売却しやすい場合もあります。
そのため、
解体する前に不動産会社へ査定を依頼する
ことをおすすめします。
不動産会社に、
「古家付きで売った場合」
「解体して更地にした場合」
の両方を相談してみましょう。
松本市・塩尻市・安曇野市で親の実家を売るなら
長野県では、
- 親が松本市に住んでいる
- 子どもは東京・名古屋・大阪など県外に住んでいる
- 親が施設に入居する
- 実家が空き家になる
というケースもあります。
この場合、遠方に住む子どもが実家の管理を続けるのは大きな負担になります。
「親が施設に入ったけれど、実家をどうしたらいいか分からない」
という段階でも、まずは不動産会社に相談してみましょう。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県の不動産について、
- 親が施設に入った後の実家
- 相続した家
- 空き家
- 古家付き土地
- 土地
- 遠方に住んでいる所有者の不動産
などの売却相談を承っています。
親が施設に入った後の家｜判断チャート
迷った場合は、次のように考えてみましょう。
親が将来、自宅に戻る可能性が高い
→ 当面は維持・管理
子どもが将来住む予定がある
→ 家族で維持を検討
立地が良く賃貸需要がある
→ 賃貸を検討
誰も住む予定がなく、親も戻る予定がない
→ 売却を検討
建物が古く修繕費が高い
→ 古家付き売却・解体後売却を比較
親の判断能力が低下している
→ 司法書士・弁護士などへ相談
親が施設に入った後の家｜チェックリスト
最後に、家族で確認しておきたいポイントをまとめます。
- □ 家の名義を確認した
- □ 親が所有者か確認した
- □ 親の売却意思を確認した
- □ 親の判断能力に問題がないか確認した
- □ 家の現在の価値を調べた
- □ 固定資産税を確認した
- □ 家財・家具を確認した
- □ 空き家管理の方法を決めた
- □ 売却・賃貸・維持を比較した
- □ 解体する前に査定を受けた
- □ 将来の相続について家族で話した
- □ 税金について確認した
- □ 必要に応じて専門家へ相談した
まとめ｜親が施設に入ったら「実家をどうするか」を早めに考えよう
親が施設に入った後の実家は、
「とりあえずそのまま」
にしてしまいがちです。
しかし、誰も住まない期間が長くなるほど、建物の劣化や維持管理の負担が大きくなる可能性があります。
選択肢としては、
① そのまま維持する
② 家族が住む
③ 賃貸する
④ 売却する
⑤ 解体して土地を売る
などがあります。
そして最も重要なのは、親名義の家を子どもが勝手に売却できるわけではないという点です。
親が元気で判断能力があるうちに、
「この家を将来どうするのか」
を家族で話し合っておくことをおすすめします。
特に、
「親が施設に入った後、実家をどうする？」
という問題は、相続が始まる前に考えておくことで、将来の家族間トラブルを防ぐことにもつながります。
「実家を売ったほうがいいのか分からない」
「親名義の家を売却できるのか知りたい」
「古い家なので解体したほうがいい？」
「松本市の実家がいくらで売れるのか知りたい」
という方は、まず不動産の現在価値を確認してみてはいかがでしょうか。
松本市・塩尻市・安曇野市など長野県で、親が施設に入った後の実家・空き家・土地の売却をご検討の方は、ジェイルス不動産へお気軽にご相談ください。
