「松本市に古い家が建っている土地があるけれど、売却できる？」

「古家を解体して更地にしたほうが高く売れる？」

「築40年、築50年の家は壊してから売ったほうがいい？」

「解体費用をかける前に売却できない？」

松本市で土地を売却する際、このようなご相談は少なくありません。

結論からいうと、古い建物が建っている土地だからといって、必ず解体してから売却する必要はありません。

むしろ、古家を解体する前に不動産会社へ相談し、「古家付き土地」と「更地」のどちらが売却しやすいかを比較することが重要です。

古家付き土地には、

• そのまま住宅として使う
• リフォームして使う
• 建物を建て替える
• 建物を解体して新築する

など、買主によってさまざまな活用方法があります。

一方で、建物の老朽化が著しい場合や、土地の利用を妨げている場合には、解体して更地にしたほうが売却しやすくなることもあります。

松本市では空き家の売却・賃貸について所有者や相続人が相談できる制度も用意されています。

この記事では、松本市で古家付き土地を売却したい方に向けて、解体するべきケース・解体しないほうがよいケース・解体費用・固定資産税・売却方法・注意点を、ジェイルス不動産が詳しく解説します。

目次

1. 古家付き土地とは？
2. 松本市の古家付き土地は売却できる？
3. 古家を解体して更地にしたほうがいい？
4. 解体せずに売却するメリット
5. 古家を解体して売却するメリット
6. 古家を解体するデメリット
7. 解体前に必ず確認したい5つのポイント
8. 古家付き土地の売却方法
9. 松本市で古家付き土地を売る流れ
10. 解体費用は誰が負担する？
11. 古家を解体すると固定資産税はどうなる？
12. 松本市の空き家・解体に関する制度
13. 古家付き土地売却でやってはいけないこと
14. ジェイルス不動産に相談するメリット
15. よくある質問
16. まとめ

1．古家付き土地とは？

「古家付き土地」とは、簡単にいうと、古い建物が建った状態で売却される土地のことです。

例えば、

• 築30年以上の住宅
• 築40年以上の住宅
• 築50年以上の住宅
• 長期間空き家になっている住宅
• 相続した古い実家
• 古い店舗や住宅が残っている土地

などがあります。

築年数がかなり経過している場合、買主は建物そのものよりも、

「この土地をどう利用できるか」

という視点で購入を検討することがあります。

そのため、古家付き土地を売る場合は、建物の価値だけを見るのではなく、土地の価値と建物の状態を分けて考えることが重要です。

2．松本市の古家付き土地は売却できる？

はい。

古い建物が建っている土地でも売却できる可能性があります。

特に重要なのが土地の条件です。

例えば、

• 住宅地として需要がある
• 道路に適切に接している
• 土地の形が良い
• 十分な土地面積がある
• 日当たりが良い
• 周辺環境が良い
• 買い物や通勤・通学に便利
• 建て替えが可能

といった土地であれば、古い建物が残っていても購入を検討する人がいる可能性があります。

逆に、建物が古いだけでなく、

• 接道に問題がある
• 土地が極端に狭い
• 高低差が大きい
• 境界が不明確
• 再建築に制限がある

などの場合は、売却方法を慎重に検討する必要があります。

3．古家を解体して更地にしたほうがいい？

これは非常に重要なポイントです。

結論は、

「物件によって違う」

です。

「古い家＝解体」という単純な判断はおすすめできません。

例えば、築50年の住宅でも、土地を探している買主にとっては、

「解体済みの更地」

のほうが購入しやすい場合があります。

一方で、

「古いけれどリフォームして使いたい」

という買主がいる可能性もあります。

そのため、

解体前

「古家付き土地として売る」

解体後

「更地として売る」

この2つを比較してから判断することが大切です。

4．解体せずに売却するメリット

古家を残したまま売却する方法には、いくつかのメリットがあります。

メリット① 解体費用を負担しなくてよい

古家を解体する場合、当然ながら解体費用が発生します。

建物の構造や規模、立地、付帯物などによって費用は変わります。

売主が先に解体費用を支払っても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。

そのため、

「解体費用をかけずに売却する」

という選択肢も十分に検討する価値があります。

メリット② リフォーム希望の買主を探せる

古い住宅でも、

「自分でリフォームして住みたい」

という購入希望者がいる場合があります。

特に、

• 古民家
• 趣のある住宅
• 広い敷地
• 広い間取り
• 庭のある住宅

などは、一般的な中古住宅とは違った需要が生まれることがあります。

メリット③ 建物を利用できる可能性がある

買主がそのまま住宅として利用できる場合、解体せずに売却するほうが適していることがあります。

5．古家を解体して売却するメリット

一方で、解体して更地にするメリットもあります。

メリット① 新築用地として販売しやすくなる場合がある

建物がなくなれば、購入希望者は土地の形状や広さを確認しやすくなります。

特に、

「新築住宅を建てたい」

という買主には、更地のほうが検討しやすいケースがあります。

メリット② 古家の状態を気にする必要がなくなる

建物の、

• 雨漏り
• シロアリ
• 傾き
• 屋根
• 外壁
• 配管

などの問題を気にせず、土地として販売できます。

メリット③ 建物の管理負担がなくなる

空き家の場合、建物を残していると、

• 庭の管理
• 草木の手入れ
• 雨漏り確認
• 不法侵入対策
• 建物の劣化確認

などが必要になります。

解体すれば、建物そのものの管理負担はなくなります。

ただし、更地にした後も土地の管理は必要です。

6．古家を解体するデメリット

解体にはメリットだけでなく、注意点もあります。

① 解体費用がかかる

最も大きな問題です。

建物を解体するためには費用が必要です。

さらに、

• 家財処分
• 庭木撤去
• 庭石撤去
• 物置撤去
• ブロック塀撤去

などが必要になる場合、追加費用が発生することがあります。

② 更地にしたから高く売れるとは限らない

ここは非常に重要です。

「更地にすれば解体費用以上に高く売れる」

とは限りません。

例えば、

土地の売却価格がほとんど変わらないのであれば、売主が解体費用を負担することで、手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

③ 住宅用地の税制上の扱いに注意

住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで住宅用地に係る固定資産税等の特例があります。

住宅を解体すると、この住宅用地特例の対象外となり、土地の固定資産税等が増える場合があります。国土交通省も、空き家を除却すると住宅用地特例が適用されなくなり、税額が増加する場合があると説明しています。

したがって、

「売る予定だから、とりあえず解体する」

という判断ではなく、売却時期や税金も含めて考える必要があります。

7．解体前に必ず確認したい5つのポイント

POINT1　現在の査定価格

まずは、

「古家付きの状態でいくらで売れるのか」

を確認しましょう。

POINT2　更地にした場合の想定価格

次に、

「解体して更地にすると、いくらで売れる可能性があるのか」

を確認します。

POINT3　解体費用

解体業者から見積もりを取得し、

更地にすることで増える可能性のある売却価格－解体費用

を考えます。

POINT4　再建築できる土地か

古家を解体する前に、必ず確認したいのが、

「その土地に新しい建物を建てられるのか？」

という点です。

道路との接道状況などによっては、建築に制限がある場合があります。

「建物を壊せば新築できる」とは限りません。

POINT5　土地の需要

松本市内でもエリアによって不動産需要は異なります。

そのため、

「更地にすれば売れる」

のではなく、

「その地域でどのような土地が求められているのか」

を考えることが重要です。

8．古家付き土地の売却方法

古家付き土地には、主に次の売却方法があります。

① 古家付き土地として仲介

建物を残した状態で購入希望者を探します。

② 中古住宅として販売

建物を利用できる状態なら、土地＋建物として販売します。

③ 解体して更地として販売

建物の老朽化が著しい場合などに検討します。

④ 買取を利用

早期売却を希望する場合や、建物の状態が悪い場合などに、不動産会社による買取を検討できる場合があります。

9．松本市で古家付き土地を売る流れ

STEP1　不動産会社に相談

まずは古家を壊さず、そのまま相談しましょう。

STEP2　現地調査

土地・建物・道路・境界・周辺環境などを確認します。

STEP3　古家付き土地として査定

現在の状態での売却可能性を確認します。

STEP4　更地にした場合を比較

解体費用と更地としての売却可能性を比較します。

STEP5　売却方法を決定

• 古家付き土地
• 中古住宅
• 更地
• 買取

などから適切な方法を選びます。

STEP6　販売開始

購入希望者を探します。

STEP7　売買契約

条件がまとまったら売買契約を締結します。

STEP8　決済・引渡し

売買代金を受領し、物件を引き渡します。

10．解体費用は誰が負担する？

基本的には、売主が解体して更地として売却する場合、売主が解体費用を負担します。

ただし、

「古家付き土地として売却し、買主側で解体する」

という方法も考えられます。

この場合、

• 売買価格
• 解体費用
• 契約条件
• 引渡し時期

などを含めて交渉することになります。

つまり、

「売主が必ず解体しなければならない」わけではありません。

物件によっては、買主に解体してもらう条件で売却するほうが適している場合もあります。

11．古家を解体すると固定資産税はどうなる？

これは売主が特に注意したいポイントです。

住宅が建っている土地については、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税等の特例があります。

一方で、住宅を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、税額が増える場合があります。

したがって、

「売却前に解体する」

場合は、

• 解体費用
• 売却価格
• 売却までの期間
• 固定資産税
• 土地の管理費

などをまとめて考えることが重要です。

税額については、土地の状況や自治体の課税内容によって異なるため、具体的な金額は松本市や税理士などに確認しましょう。

12．松本市の空き家・解体に関する制度

松本市では、空き家の所有者や相続人を対象に、空き家の売却・賃貸について相談できる制度があります。

相談では、売却・賃貸にあたっての課題を整理し、解決に向けたアドバイスを受けることができます。相談員は、松本市と協定を結んでいる不動産関係団体から派遣される不動産事業者です。

また、2026年度の松本市「空き家バンク利活用促進事業補助金」では、一定の条件を満たす空き家所有者について、家財等の処分費を対象とした補助制度があります。補助率は2分の1以内、限度額は10万円です。

さらに、松本市では2026年度に「老朽危険空家等の除却費補助」が実施されました。ただし、2026年度分は予算額に達したため受付終了となっており、対象となるのは一定の基準を満たした「老朽危険空家等」です。

補助金は「古い家なら必ず使える」というものではありません。

制度には対象条件や申請時期がありますので、解体を検討する際は、必ず最新情報を確認しましょう。

13．古家付き土地売却でやってはいけないこと

① いきなり解体業者に依頼する

まず不動産会社に相談しましょう。

② 「更地のほうが高く売れる」と決めつける

更地にすることで売却しやすくなるとは限りません。

③ リフォーム費用をかけすぎる

古家の場合、リフォーム費用をかけても、その金額を売却価格に反映できるとは限りません。

④ 土地の再建築可否を確認しない

古家を解体した後に、

「新しい家を建てられない」

ということにならないよう、事前確認が重要です。

⑤ 1社の査定だけで解体を決める

古家付き土地の査定では、

「建物をどう評価するか」

によって不動産会社の提案が変わる場合があります。

そのため、査定価格だけではなく、

• なぜこの価格なのか
• 古家を残す理由
• 解体した場合の想定
• 想定する購入者
• 売却までの戦略

まで説明してもらいましょう。

14．松本市の古家付き土地売却ならジェイルス不動産へ

ジェイルス不動産では、松本市の古家付き土地について、

「壊すべきか、残すべきか」

というところから一緒に考えます。

例えば、

ケース①

築40年だが建物を利用できそう
→ 中古住宅として売却

ケース②

建物は古いが土地の条件が良い
→ 古家付き土地として売却

ケース③

建物の老朽化が著しい
→ 解体して更地として売却

ケース④

遠方に住んでいて管理できない
→ 売却・買取などを比較

というように、物件によって適した方法は異なります。

松本市の空き家については、市も売却・賃貸に関する相談窓口を設けています。

「解体するか迷っている」という段階でも問題ありません。

解体前に一度、ジェイルス不動産へご相談ください。

15．古家付き土地売却でよくある質問

Q1．古家が建っていても土地として売れますか？

はい。

「古家付き土地」として売却する方法があります。

ただし、建物の状態や土地の条件によって販売方法は変わります。

Q2．築50年の家は解体したほうがいいですか？

築年数だけで判断することはおすすめしません。

建物の状態、土地の需要、解体費用、更地にした場合の売却可能性などを比較して判断しましょう。

Q3．解体費用は売却価格に上乗せできますか？

必ずしも全額を上乗せできるとは限りません。

そのため、解体前に売却価格と解体費用のバランスを確認することが重要です。

Q4．古家を残して売ることはできますか？

はい。

古家付き土地として販売できます。

買主がリフォームや建て替えを希望する場合もあります。

Q5．空き家になっている実家も売れますか？

はい。

相続した実家や長期間使用していない空き家でも、土地・建物の状態を確認したうえで売却方法を検討できます。

Q6．家財道具を全部処分してから売るべきですか？

必ずしもそうとは限りません。

家財処分にも費用がかかるため、売却方法と合わせて検討することをおすすめします。

松本市では、一定の条件を満たす空き家について家財等処分費の補助制度もあります。

16．まとめ｜松本市の古家付き土地は「解体前の査定」が重要

松本市で古家付き土地を売却する場合、

「古いから解体する」

という判断はおすすめできません。

まずは、

① 古家付きのまま売る場合の価格

② 更地にした場合の価格

③ 解体費用

④ 固定資産税への影響

⑤ 土地の需要

⑥ 再建築の可否

を比較することが重要です。

特に大切なのは、

「解体してから考える」のではなく、「解体する前に考える」

ということです。

古家付き土地は、物件によって最適な売却方法が大きく異なります。

松本市で古い家・空き家・相続した実家・古家付き土地の売却をお考えなら、ジェイルス不動産へご相談ください。

「解体したほうがいい？」

「このまま売れる？」

「リフォームしたほうがいい？」

「更地にしたらいくらくらい？」

という段階からでも、お気軽にご相談ください。

ジェイルス不動産は、松本市の土地・戸建て・空き家・古家付き土地について、売主様にとってより良い売却方法を一緒に考えます。

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