松本市 築古住宅売却｜築30年以上でも家は売れる？【ジェイルス不動産】
「松本市に築30年以上の家があるけれど、こんな古い家でも売れるの？」
「築40年、築50年になると、建物の価値はもうないのでは？」
「リフォームしてから売ったほうがいい？それとも解体して更地にしたほうがいい？」
このようなご相談は、ジェイルス不動産にも多く寄せられます。
結論からいうと、築30年以上の住宅でも売却できる可能性は十分にあります。
ただし、築古住宅の場合は「建物だけの価値」で考えるのではなく、土地の価値・建物の状態・立地・リフォームの必要性・解体の可能性などを総合的に判断することが重要です。
国土交通省も、中古戸建住宅について築年数だけで一律に価値を下げる従来の評価方法を見直し、住宅としての使用価値などにも着目した評価を進めています。
今回は、松本市で築30年以上の住宅を売却したい方に向けて、築古住宅の売却方法・査定のポイント・リフォームや解体の判断・売却時の注意点を、ジェイルス不動産がわかりやすく解説します。
目次
- 築30年以上の家でも売れる？
- 築古住宅が売れるかどうかを決めるポイント
- 松本市で築古住宅を売却する4つの方法
- 「古家付き土地」として売る方法
- リフォームしてから売るべき？
- 解体して更地にして売るべき？
- 築古住宅の査定で重要なポイント
- 築30年以上の住宅で確認したい注意点
- 松本市で築古住宅を売却するときの流れ
- 築古住宅の売却でやってはいけないこと
- ジェイルス不動産が築古住宅の売却をサポート
- よくある質問
- まとめ
1．築30年以上の家でも売れる？
まず結論です。
築30年以上の住宅でも売却できます。
ただし、「築30年だから○○万円」「築40年だから建物価格はゼロ」というように、築年数だけで売却価格が決まるわけではありません。
不動産の売却では、
- 土地の場所
- 土地の面積
- 土地の形
- 前面道路
- 接道状況
- 建物の状態
- リフォーム履歴
- 耐震性
- 雨漏りやシロアリなどの不具合
- 周辺環境
- 住宅需要
などを総合的に確認します。
特に松本市では、同じ築40年の住宅でも、立地や土地条件によって売却しやすさが大きく変わります。
「古い＝売れない」ではありません
築古住宅の場合、購入希望者によって求めるものが違います。
例えば、
「古い家をリフォームして住みたい」
という方もいれば、
「建物は使わず、土地を購入したい」
という方もいます。
また、
「古民家の雰囲気を残して住みたい」
という需要もあります。
そのため、築年数だけで「売れない」と判断するのは早すぎます。
2．築古住宅が売れるかどうかを決めるポイント
築30年以上の住宅を売却するときは、次の7項目が重要です。
① 土地の価値
築古住宅の場合、購入者が最も重視するのが土地であるケースがあります。
特に、
- 松本駅周辺
- 人気の住宅地
- 生活利便性の高い地域
- 学校や病院に近い地域
- 商業施設へのアクセスが良い地域
などでは、土地としての需要が期待できる場合があります。
そのため、築年数だけを見て査定するのではなく、土地そのものの価値を確認することが重要です。
② 建物の状態
築30年以上でも、
- 大きな修繕をしている
- 水回りが比較的新しい
- 雨漏りがない
- シロアリ被害がない
- 屋根・外壁の状態が良い
- 定期的に管理されている
といった住宅であれば、建物を活用できる可能性があります。
反対に、長期間空き家になっていて、
- 雨漏り
- 腐食
- シロアリ
- 傾き
- 配管の劣化
- 屋根や外壁の劣化
などがある場合は、建物よりも土地として評価されるケースがあります。
3．松本市で築古住宅を売却する4つの方法
築古住宅の売却方法は、大きく分けて4つあります。
方法1．中古住宅として売却
建物をそのまま利用できる場合は、通常の中古住宅として売却します。
購入後に自分でリフォームしたいという買主を探す方法です。
方法2．古家付き土地として売却
建物を「利用可能な住宅」としてではなく、土地＋古家として売却する方法です。
築年数がかなり経過している場合に選択されることがあります。
「古家付き土地」として売却することで、購入者が自分で建物をリフォームしたり、将来的に建て替えたりする選択肢を持てます。
方法3．建物を解体して更地として売却
建物の状態が悪く、建物を残すことで買主が見つかりにくい場合は、解体して土地として売却する方法があります。
ただし、
「古いから、とりあえず解体しましょう」
という判断はおすすめできません。
解体費用が必要になるだけでなく、更地にしたから必ず高く売れるとは限らないからです。
解体前に不動産会社へ相談し、古家付き土地と更地の両方を比較することが重要です。
方法4．不動産会社による買取
「できるだけ早く売却したい」
「遠方に住んでいる」
「空き家の管理が大変」
「建物の状態が悪い」
という場合には、仲介だけでなく不動産会社による買取を検討できる場合があります。
仲介と買取では価格や売却までのスピード、契約条件などが異なるため、両方を比較して判断しましょう。
4．「古家付き土地」として売る方法
築30年、40年、50年の住宅では、建物ではなく土地を中心に売却するという考え方が非常に重要です。
例えば、
土地価格＋建物価格
だけで考えるのではなく、
「この土地を購入したい人は誰なのか？」
という視点から売却方法を考えます。
購入者が、
- 建物をリフォームして使う
- 建物を部分的に修繕する
- 古民家として利用する
- 建て替える
など、さまざまな選択肢を持てる物件なら、築年数が古くても売却できる可能性があります。
5．リフォームしてから売るべき？
築古住宅の売却でよくある質問が、
「売る前にリフォームしたほうが高く売れますか？」
というものです。
答えは、
物件によって異なります。
です。
例えば、300万円かけてリフォームしたとしても、売却価格が300万円以上上がるとは限りません。
特に、
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 洗面所
- 外壁
- 屋根
などをすべてリフォームすると、多額の費用になる可能性があります。
そのため、先にリフォーム費用をかけるのではなく、現在の状態で査定を受けることをおすすめします。
ジェイルス不動産では、
「このまま売る」
「最低限の修繕をする」
「リフォームして売る」
のどれが適しているかを一緒に検討します。
6．解体して更地にして売るべき？
これも築古住宅の売却で非常に重要なポイントです。
築30年以上だからといって、必ずしも解体する必要はありません。
むしろ、
解体してしまう前に査定を受けることが重要です。
解体するメリット
- 建物の老朽化を気にせず販売できる
- 新築用地として検討してもらいやすい場合がある
- 建物内覧が不要になる
- 古家の維持管理が不要になる
一方、
解体するデメリット
- 解体費用がかかる
- 解体したからといって売却価格が上がるとは限らない
- 住宅として使いたい買主を逃す可能性がある
- 固定資産税などの扱いにも注意が必要
などがあります。
したがって、
「解体してから売る」ではなく「解体する前に売却方法を比較する」
ことが大切です。
7．築古住宅の査定で重要なポイント
築古住宅の査定では、建物だけを見てはいけません。
土地
- 土地面積
- 地形
- 間口
- 道路との接し方
- 高低差
- 境界
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
などを確認します。
建物
- 築年数
- 構造
- 延床面積
- 間取り
- 雨漏り
- シロアリ
- 傾き
- 水回り
- 屋根
- 外壁
- リフォーム履歴
などを確認します。
法律・権利関係
さらに、
- 接道義務
- 再建築の可否
- 境界
- 私道
- 越境
- 建築確認
- 未登記部分
なども重要です。
特に古い住宅では、現在の建築基準や登記内容と現況が一致していないケースもあるため、事前確認が重要になります。
8．築30年以上の住宅で確認したい注意点
「再建築できる土地か」を確認する
築古住宅では、建物を解体した後に新しい住宅を建てられるかどうかが非常に重要です。
そのため、
「古家を壊せば土地として売れる」
と単純に考えてはいけません。
道路との接道状況などを確認したうえで判断する必要があります。
境界を確認する
築年数が古い住宅では、境界が明確になっていないケースもあります。
売却前に、
- 境界標
- 公図
- 地積測量図
- 隣地との境界
- 越境物
などを確認しておきましょう。
建物の不具合を隠さない
築古住宅では、売主自身も把握していない不具合が存在することがあります。
例えば、
- 雨漏り
- シロアリ
- 建物の傾き
- 水漏れ
- 配管不良
などです。
把握している不具合については、売却時に適切に伝えることが大切です。
9．松本市で築古住宅を売却するときの流れ
基本的な流れは次のとおりです。
STEP1 不動産会社へ相談
まずは築年数だけで判断せず、現在の状態を見てもらいましょう。
STEP2 現地査定
土地・建物・道路・周辺環境などを確認します。
STEP3 売却方法を比較
- 中古住宅
- 古家付き土地
- 更地
- 買取
などを比較します。
STEP4 販売価格を決定
査定価格だけでなく、
「いくらなら売れる可能性があるのか」
を考えて販売価格を決めます。
STEP5 販売開始
インターネットなどを活用して購入希望者を探します。
STEP6 購入申込み・条件交渉
価格や引渡し条件などを調整します。
STEP7 売買契約
条件がまとまったら売買契約を締結します。
STEP8 決済・引渡し
残代金の受領、所有権移転などを行い、物件を引き渡します。
10．築古住宅の売却でやってはいけないこと
① 築30年以上だからと最初から諦める
これは非常にもったいない判断です。
築古住宅でも、土地に価値があるケースはあります。
② いきなり解体する
解体費用をかける前に、まず査定を受けましょう。
③ 高額なリフォームを先にする
リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
④ 1社だけの査定で売却価格を決める
不動産会社によって査定の考え方や販売戦略が異なる場合があります。
特に築古住宅では、**「建物をどう評価するか」「土地としてどう売るか」**によって提案内容が変わります。
⑤ 「査定価格＝売れる価格」と考える
査定価格は、実際の成約価格を保証するものではありません。
大切なのは、
「なぜこの価格なのか」
「どのような買主を想定しているのか」
「どのような販売方法を取るのか」
まで説明してもらうことです。
11．松本市の築古・空き家売却はジェイルス不動産へ
松本市では、空き家の所有者や相続人を対象に、空き家の売却・賃貸について相談できる制度も用意されています。
また、2026年度には松本市空き家バンクの登録促進事業として、一定の条件を満たす場合、家財等の処分費について補助率2分の1以内、上限10万円の制度があります。
ただし、補助制度には対象条件や申請時期などがあります。
「築古だから売れない」
と決めつける前に、まず現在の住宅がどのような状態なのかを確認しましょう。
ジェイルス不動産では、松本市の土地・戸建て・築古住宅・空き家・相続不動産について、
- そのまま売却できるのか
- 古家付き土地として売るのか
- リフォームが必要なのか
- 解体したほうがよいのか
- 買取を検討するのか
などを整理し、物件ごとに売却方法を考えます。
築30年、築40年、築50年以上の住宅でも、「建物」と「土地」の両方から売却方法を考えることが大切です。
12．築古住宅売却でよくある質問
Q1．築30年以上の家は本当に売れますか？
はい、売却できる可能性があります。
築年数だけでなく、土地の場所、土地形状、道路、建物状態、周辺需要などを総合的に判断することが重要です。
Q2．築40年・築50年でも売れますか？
売却可能性はあります。
建物を利用する買主だけでなく、土地を購入して建て替えたい買主なども考えられるため、物件に合った販売方法を検討することが重要です。
Q3．古い家は解体してから売ったほうがいいですか？
必ずしもそうとは限りません。
解体前に、
「古家付き土地」
「中古住宅」
「更地」
それぞれの売却可能性を比較することをおすすめします。
Q4．リフォームしたほうが高く売れますか？
ケースバイケースです。
高額なリフォームをしても、その費用を売却価格にそのまま反映できるとは限りません。
まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。
Q5．空き家になっている築古住宅でも売れますか？
はい。
松本市では、空き家の売却・賃貸について所有者や相続人が相談できる制度もあります。
長期間放置する前に、一度専門家へ相談しましょう。
13．まとめ｜松本市で築30年以上の家を売るなら、まず査定から
築30年以上の住宅でも、
「築古だから売れない」
とは限りません。
重要なのは、築年数だけを見るのではなく、
- 土地の価値
- 建物の状態
- 立地
- 道路
- 再建築の可否
- 境界
- リフォームの必要性
- 解体の必要性
- 購入希望者の需要
を総合的に判断することです。
そして何より大切なのは、
解体やリフォームを先に決めないこと。
まずは現在の状態で査定を受け、
「そのまま売る」
「古家付き土地として売る」
「リフォームする」
「解体して更地にする」
「買取を利用する」
という複数の選択肢を比較しましょう。
松本市で築30年以上の家・築古住宅・空き家の売却をお考えなら、ジェイルス不動産へご相談ください。
「売れるかどうかわからない」
「相続した古い実家をどうしたらいいかわからない」
「解体したほうがいいのか迷っている」
という段階でも構いません。
ジェイルス不動産は、松本市の不動産売却について、物件ごとの状況を確認しながら、できるだけわかりやすく売却方法をご提案します。
