相続不動産売却｜相続した実家を売るときの注意点を徹底解説【ジェイルス不動産】
「親から相続した実家を売却したいけれど、何から始めればよいかわからない」
「相続した家を売ると税金はかかる？」
「兄弟で相続した不動産は、全員の同意が必要？」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？
親が亡くなった後、誰も住まなくなった実家をそのまま所有していると、固定資産税や建物の管理費用がかかり続けます。さらに、空き家を長期間放置すると、建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性もあります。
相続した実家を売却する際には、通常の不動産売却とは異なり、相続登記や相続人同士の合意、税金の特例など、事前に確認しておきたいポイントがあります。
この記事では、ジェイルス不動産が、相続した実家を売るときの注意点、売却の流れ、必要な費用や税金についてわかりやすく解説します。
松本市・塩尻市・安曇野市で相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1．相続した実家を売却する前に確認したい5つの注意点
相続した実家を売却する際は、まず次の5つを確認しましょう。
不動産の名義が誰になっているか
相続人全員の合意が得られているか
土地・建物の権利関係に問題がないか
売却にかかる費用や税金はいくらか
空き家のまま保有する場合の管理負担はどの程度か
これらを事前に確認することで、売却手続きの遅れや相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。
2．注意点① 相続登記を済ませてから売却する
相続した実家を売却する際に、まず確認したいのが不動産の名義です。
親が所有していた家や土地は、相続しただけで自動的に名義が変更されるわけではありません。亡くなった親の名義のままでは、原則として相続による所有権移転登記を行ってから売却手続きを進める必要があります。
相続登記とは？
相続登記とは、相続した不動産の所有者を、亡くなった方から相続人へ変更するための登記手続きです。
相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。過去の相続についても対象となる場合があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、過料の対象となる可能性があるため注意しましょう。
相続登記に必要となる主な書類
相続の方法や状況によって異なりますが、一般的には次のような書類が必要になります。
被相続人の戸籍関係書類
相続人の戸籍謄本など
不動産を取得する相続人の住民票など
遺産分割協議書（必要な場合）
相続人の印鑑証明書（必要な場合）
固定資産評価額を確認できる書類
遺言書がある場合や、法定相続分で相続する場合など、状況によって必要書類は変わります。
書類の収集や登記手続きが難しい場合は、司法書士に相談するとスムーズです。
3．注意点② 相続人全員の合意を確認する
相続した実家を売却する場合、誰が不動産を相続したのかを明確にする必要があります。
特に、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合は注意が必要です。
兄弟で相続した実家を売る場合
例えば、父親が亡くなり、長男と次男が実家を相続するケースを考えてみましょう。
遺産分割協議などによって実家を長男が単独で取得した場合は、原則として長男が売却を進められます。一方、兄弟で共有名義にした場合は、売却手続きに共有者全員の協力が必要になります。
共有不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の合意が必要です。
「売却して現金を分けたい人」と「思い出があるので残したい人」がいると、話し合いが進まないこともあります。
相続人同士のトラブルを防ぐには？
売却前に、次の点を話し合っておきましょう。
実家を売却するか、保有するか
誰が売却手続きを担当するか
売却にかかる費用を誰が負担するか
売却代金をどのように分けるか
家財道具や遺品をどのように整理するか
話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。
4．注意点③ 相続した実家の売却価格を把握する
相続した実家を売却する際は、まず不動産の現在の価値を把握することが重要です。
親が購入した当時の価格や、固定資産税評価額だけでは、実際に売却できる価格を判断できません。
不動産の価格は、次のような条件によって変わります。
所在地や周辺環境
土地の面積や形状
建物の築年数や状態
道路への接し方
周辺の不動産取引の状況
土地や建物に関する法的な制限
また、築年数の古い住宅でも、土地の立地や条件によっては需要が見込める場合があります。
古い実家は解体した方がよい？
相続した実家が古い場合、建物を解体して更地にするべきか迷う方も多いでしょう。
主な売却方法には、次の3つがあります。
① 建物を残して売却する
中古住宅として利用できる場合や、リフォームを希望する買主が見込める場合に検討します。
② 古家付き土地として売却する
建物の価値が低くても、土地を探している買主に向けて販売する方法です。先に解体費用を負担しなくてよい点がメリットです。
③ 建物を解体して更地で売却する
土地を利用しやすくなる場合がありますが、解体費用が発生します。また、住宅用地の固定資産税の特例が変わる可能性もあります。
解体すれば必ず高く売れるとは限りません。ジェイルス不動産では、建物の状態や土地の条件、費用負担などを比較したうえで、売却方法を検討することが大切だと考えています。
5．注意点④ 相続した実家の売却にかかる税金を確認する
相続した実家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税などがかかる可能性があります。
ただし、売却価格の全額に税金がかかるわけではありません。
一般的には、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
譲渡所得の基本的な計算方法
譲渡所得は、原則として次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費には、亡くなった親などが不動産を購入した際の代金や購入費用などが含まれる場合があります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料などが該当することがあります。
取得費がわからない場合でも、一定のルールに基づいて計算できることがあります。資料が見つからない場合は、税理士などに相談しましょう。
相続した実家には3,000万円の特別控除が使える？
一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての相続不動産に適用されるわけではありません。
建築時期、被相続人の居住状況、売却期限、売却価格、耐震基準や解体に関する条件など、細かな要件があります。また、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が異なるケースがあります。
特例を利用できるかどうかで税負担が大きく変わる可能性があるため、売却前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。
6．注意点⑤ 空き家を放置すると管理負担が増える
相続した実家をすぐに売却せず、空き家のまま所有する場合にも注意が必要です。
人が住んでいない家は、換気や清掃が行われにくく、湿気による傷みや設備の故障などが進むことがあります。
また、次のような負担が発生する可能性があります。
固定資産税などの税負担
草木の手入れや敷地の清掃
建物の点検や修繕
台風や大雪などによる被害への対応
近隣住民からの苦情への対応
管理が不十分で、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家は、行政から指導などを受ける可能性があります。特定空家等や管理不全空家等に該当し、一定の要件を満たす場合には、住宅用地の固定資産税の特例が適用されなくなることもあります。
「いつか売ろう」と考えている場合でも、売却するか保有するかを早めに検討することが大切です。
7．相続した実家を売却するまでの流れ
相続不動産の売却は、一般的に次の流れで進めます。
STEP1：相続関係と名義を確認する
相続人や遺言書の有無、不動産の登記名義などを確認します。
STEP2：遺産分割や相続登記を進める
相続人が複数いる場合は、必要に応じて遺産分割協議を行います。その後、相続登記などの手続きを進めます。
STEP3：不動産会社に査定を依頼する
土地や建物の条件を確認し、売却価格の目安や販売方法を検討します。
STEP4：売却方法を決める
建物を残して売るのか、更地にするのかなど、費用や需要を踏まえて判断します。
STEP5：媒介契約を結び販売を開始する
不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探します。
STEP6：売買契約を締結する
価格や引き渡し日、残置物の処分方法などを確認して契約します。
STEP7：決済・引き渡しを行う
残代金の受領や所有権移転登記などを行い、不動産を買主に引き渡します。
売却完了までの期間は、相続登記の状況や相続人同士の話し合い、物件の条件などによって異なります。必要書類の準備も含め、早めに動き始めることをおすすめします。
8．松本市・塩尻市・安曇野市で相続不動産を売却するポイント
相続した実家を売却する場合は、地域の不動産事情や土地の条件を踏まえた販売計画が重要です。
松本市で相続した実家を売却する場合
松本市では、駅や商業施設へのアクセス、周辺環境、土地の広さ、駐車スペースなど、物件ごとの特徴を整理して売却方法を検討しましょう。
築年数が古い実家でも、土地の条件や立地によっては購入希望者が見つかる可能性があります。
塩尻市で相続した実家を売却する場合
塩尻市では、通勤・通学の利便性や周辺道路、生活施設へのアクセスなども確認したいポイントです。
建物の状態や土地の利用しやすさを確認し、古家付き土地として売る方法と更地で売る方法を比較しましょう。
安曇野市で相続した実家を売却する場合
安曇野市では、自然環境や敷地の広さなどが物件の特徴になる場合があります。一方で、道路への接し方、上下水道、土地の利用制限などの確認が必要になることもあります。
相続した実家が市街地から離れている場合などは、購入希望者の層や販売期間も考慮して売却計画を立てることが大切です。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、相続した実家や空き家の売却について、物件の状況に応じた進め方を検討することをおすすめしています。
9．相続不動産の売却でよくある質問
Q1．相続登記をしないまま実家を売却できますか？
原則として、相続した不動産を売却するには、相続登記を行って売却できる権利関係を整える必要があります。まずは登記名義を確認しましょう。
Q2．兄弟のうち一人だけで実家を売却できますか？
実家全体を売却する場合、誰が所有しているかによって必要な手続きが異なります。共有名義であれば、原則として共有者全員の協力が必要です。単独で相続した場合は、その所有者が売却を進められます。
Q3．相続した実家を売ると必ず税金がかかりますか？
必ず税金がかかるわけではありません。譲渡所得の有無や適用できる特例などによって異なります。取得費や売却費用を確認し、必要に応じて税理士などに相談しましょう。
Q4．古い実家でも売却できますか？
はい。建物が古くても、土地としての需要やリフォームを希望する買主が見つかる場合があります。建物を残すか解体するかは、査定や費用の比較を踏まえて判断しましょう。
Q5．相続した実家を遠方から売却できますか？
遠方に住んでいても、必要書類の準備や不動産会社との連絡、契約手続きなどを調整して売却を進められる場合があります。現地の管理や家財整理など、必要な作業について事前に相談しましょう。
10．相続した実家の売却はジェイルス不動産へご相談ください
相続した実家を売却する際には、相続登記、相続人同士の合意、売却価格の査定、家財整理、税金の確認など、さまざまな手続きが必要です。
「親から相続した実家を売りたい」
「兄弟で相続した不動産をどうすればよいかわからない」
「古い家なので売れるか不安」
「相続税や売却時の税金が心配」
「遠方に住んでいて空き家を管理できない」
このようなお悩みをお持ちの方は、ジェイルス不動産にご相談ください。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、相続した実家や空き家の売却について、所有者様のご希望や不動産の状況を踏まえて売却方法を検討することが大切だと考えています。
相続した不動産は、手続きを後回しにすると、管理負担が増えたり、相続人が増えて話し合いが複雑になったりする可能性があります。
売却するかどうか決まっていない段階でも、まずは不動産の価値や必要な手続きを確認することから始めてみましょう。
松本市・塩尻市・安曇野市で相続不動産の売却をご検討中の方は、ジェイルス不動産までお気軽にお問い合わせください。
大切なご実家を納得できる形で次につなげられるよう、売却に向けた第一歩をお手伝いします。
