相続登記の義務化とは？期限・罰則・過去の相続も対象？をわかりやすく解説
「相続した実家の名義変更をしていないけれど大丈夫？」
「相続登記はいつまでにしなければいけない？」
「昔に相続した土地も対象になるの？」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
これまで相続登記は原則として任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
相続した家や土地をそのままにしていると、将来、売却や相続の際に手続きが複雑になる可能性があります。
今回は、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県の不動産売却をサポートするジェイルス不動産が、相続登記の義務化について、期限や罰則、過去の相続への適用、売却との関係までわかりやすく解説します。
相続登記の義務化とは？
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、相続した人へ所有者の名義を変更する手続きです。
不動産の所有者が亡くなっても、登記簿上の名義は自動的には変更されません。相続人が法務局へ相続登記を申請する必要があります。
そして、2024年4月1日から、この相続登記の申請が法律上の義務になりました。
法務省によると、相続登記がされないことで所有者が分からない土地が増加し、社会問題となっていることなどが制度改正の背景にあります。
相続登記はいつまでにする？
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
ここで注意したいのは、
「亡くなったことを知った日から3年」ではなく、「不動産を相続で取得したことを知った日から3年」
という点です。
また、遺産分割協議によって不動産を取得することになった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。
相続登記をしないと罰則はある？
正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
ただし、「3年を過ぎたら直ちに10万円の罰金」という意味ではありません。
過料は刑罰ではなく、行政上のペナルティです。
相続登記をしていない方は、放置するのではなく、まず現在の相続関係や不動産の名義を確認し、必要な手続きを進めることが重要です。
2024年4月1日より前に相続した不動産も対象？
ここは非常に重要なポイントです。
はい、対象になります。
相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されます。
2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記をしていない場合、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。
例えば、
「父が亡くなったのは10年前だから関係ない」
「祖父から相続した土地だから昔の話」
という場合でも、相続登記が未了であれば対象になる可能性があります。
心当たりがある方は、一度登記簿を確認してみましょう。
なぜ相続登記が義務化されたの？
大きな理由の一つが、所有者不明土地の増加です。
相続が発生しても登記が行われないまま年月が経過すると、
「登記簿を見るだけでは現在の所有者が分からない」
という土地が発生します。
所有者が分からなければ、
- 土地の売買
- 土地の有効活用
- 公共事業
- 災害対策
- 空き家対策
などにも支障が生じる可能性があります。
そのため、相続登記を義務化し、所有者不明土地の発生を予防することが制度改正の大きな目的となっています。
相続登記をしていないと家や土地を売却できない？
相続した家や土地を売却する場合、通常は相続登記を行い、相続人の名義にしてから売却手続きを進めることになります。
例えば、亡くなった父親の名義のままになっている実家を子どもが売却する場合、
父親名義 → 相続人名義 → 買主
という形で所有権を整理していくことになります。
「相続した家を売りたい」と考えている場合は、売却の相談と同時に、現在の登記名義を確認しておくと安心です。
相続人が複数いる場合はどうする？
相続人が複数いる場合には、誰が不動産を相続するのかを決める必要があります。
例えば、
- 長男が実家を相続する
- 長女が現金を相続する
- その他の財産を別の相続人が取得する
といった形で遺産を分けることがあります。
このような場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、その結果を踏まえて相続登記を行います。
遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度を利用して、相続登記の申請義務を簡易に履行する方法もあります。
「相続人申告登記」とは？
相続人申告登記は、2024年4月1日に新しく設けられた制度です。
遺産分割協議がまとまらず、期限内に相続登記をすることが難しい場合などに利用できます。
自分が相続人であることを法務局に申告することで、一定の要件のもとで相続登記の申請義務を履行したものとされます。
ただし、これは最終的な相続人の名義を確定する通常の相続登記そのものではありません。
遺産分割が成立した場合には、その内容に応じた相続登記を別途行う必要があります。
相続登記にはどんな書類が必要？
相続の内容によって必要書類は変わりますが、一般的には、
- 戸籍謄本など
- 被相続人の戸籍関係書類
- 相続人の戸籍関係書類
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
- 不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
などが必要になる場合があります。
遺言書がある場合や法定相続分による登記などでは、必要書類が異なる場合があります。
具体的な申請書類については、法務局の案内を確認するか、司法書士などの専門家に相談すると安心です。
法務局では、相続登記の手続きについて、遺産分割協議による場合や法定相続分による場合など、それぞれの手続き案内を公開しています。
相続登記には費用がかかる？
相続登記を行う場合、登録免許税などの費用が発生します。
さらに、司法書士などの専門家へ依頼する場合には、別途報酬が必要になります。
必要な費用は、
- 不動産の数
- 土地・建物の評価額
- 相続人の人数
- 戸籍などの取得数
- 遺産分割協議の状況
などによって変わります。
そのため、「相続登記はいくら」と一律に考えるのではなく、個別に見積もってもらうことをおすすめします。
相続登記を放置すると何が問題になる？
相続登記を放置すると、時間が経つほど手続きが複雑になる可能性があります。
① 相続人が増える可能性がある
相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、さらに次の相続が発生します。
すると、相続関係が複雑になり、関係する相続人の人数が増える可能性があります。
② 売却しにくくなる可能性がある
「実家を売りたい」と思ったときに、名義が亡くなった祖父母や親のままだと、まず相続関係を整理する必要があります。
すぐに売却したいと思っても、相続登記に時間がかかるケースがあります。
③ 境界や建物の問題が後から見つかることがある
相続した不動産が古い家や土地の場合、
- 境界が不明確
- 境界杭がない
- 未登記建物がある
- 建物が古く老朽化している
- 増築部分が登記されていない
などの問題が見つかることもあります。
将来売却する可能性があるなら、早めに不動産の状況を確認しておくと安心です。
相続した家を売却する場合のポイント
相続した家を「住む予定がない」「管理するのが難しい」という場合、売却を検討する方法があります。
一般的な流れは、
① 相続人を確認
↓
② 遺言書・遺産分割協議を確認
↓
③ 相続登記
↓
④ 不動産会社に査定を依頼
↓
⑤ 売却方法を決める
↓
⑥ 売却活動
↓
⑦ 売買契約
↓
⑧ 決済・引渡し
という流れです。
特に相続した実家の場合は、建物を解体して更地にするのか、古家付き土地として売却するのかなど、売却方法によって結果が大きく変わる場合があります。
解体してから売ると決める前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。
相続した空き家を放置するのは要注意
相続した実家を使う予定がなく、そのまま空き家として放置している方も少なくありません。
しかし、空き家は時間の経過とともに、
- 建物の劣化
- 雨漏り
- 庭木・雑草
- 害虫・害獣
- 不法侵入
- 近隣トラブル
などの問題が発生する可能性があります。
また、2023年12月には空家法が改正され、「管理不全空家」への対応も強化されています。
相続した家を利用する予定がない場合は、
「売却する」「賃貸する」「自分で利用する」
など、早めに今後の方針を考えることが重要です。
相続登記をしたら売却しなければいけない？
もちろん、相続登記をしたからといって、必ず売却する必要はありません。
相続登記を行ったうえで、
- 自分で住む
- 賃貸する
- 空き家として管理する
- 将来売却する
- 土地として活用する
など、さまざまな選択肢があります。
ただし、利用する予定がない不動産を長期間保有すると、固定資産税や管理費、修繕費などの負担が続くことがあります。
相続した家・土地の売却をお考えならジェイルス不動産へ
相続した不動産は、通常の不動産売却とは違い、
「相続」＋「登記」＋「不動産売却」
をまとめて考える必要があります。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県の不動産について、
- 相続した家の売却
- 相続した土地の売却
- 空き家の売却
- 古家付き土地の売却
- 相続不動産の査定
- 土地・建物の売却相談
- 測量・境界確認に関する相談
- 司法書士など専門家への相談・連携
など、不動産売却に関するご相談を承っています。
「相続登記をしていないけれど売却できる？」
「親名義の実家をどうすればいい？」
「相続した土地を使う予定がない」
「古い家なので売れるか心配」
という方も、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ｜相続登記は早めの手続きがおすすめ
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。
ポイントをまとめると、
相続登記の重要ポイント
● 原則3年以内に申請
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
● 遺産分割後も3年以内
遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割成立の日から3年以内に、その内容に基づく登記が必要です。
● 違反すると10万円以下の過料の対象
正当な理由がないのに義務を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。
● 過去の相続も対象
2024年4月1日より前に発生した相続で、相続登記が未了の場合も対象です。原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
● 売却する場合も早めの確認が大切
相続した家や土地を売却する場合、まず現在の名義や相続関係を確認しましょう。
相続した不動産を「使わない」「管理できない」という場合は、早めに売却を検討することで、将来的な管理負担や相続関係の複雑化を防ぎやすくなります。
松本市・塩尻市・安曇野市など長野県で、相続した家・土地の売却をお考えなら、ジェイルス不動産へご相談ください。
