戸建て売却｜住宅を売却するときの流れを徹底解説【松本市・塩尻市・安曇野市】
「家を売りたいけれど、何から始めればよいのかわからない」
「不動産会社への相談から売却完了まで、どのくらいの期間がかかるの？」
「住宅を売却するときには、どのような書類や費用が必要なの？」
戸建て住宅の売却を検討している方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
戸建ての売却は、査定を依頼してすぐに売れるわけではありません。不動産会社への相談、価格査定、媒介契約、販売活動、売買契約、引き渡しなど、いくつかの段階を踏んで進めていきます。
特に、松本市・塩尻市・安曇野市で住宅を売却する場合は、地域の不動産市場や土地・建物の状況を把握したうえで、適切な販売計画を立てることが大切です。
この記事では、ジェイルス不動産が、戸建て住宅を売却するときの流れや必要書類、費用、注意点についてわかりやすく解説します。
1．戸建て住宅を売却するときの全体の流れ
戸建て住宅の売却は、一般的に次のような流れで進みます。
住宅を売却する理由と希望条件を整理する
不動産会社に査定を依頼する
売却価格と販売方針を決める
不動産会社と媒介契約を結ぶ
広告掲載や内覧などの販売活動を行う
購入希望者と条件を調整する
買主と売買契約を締結する
引き渡しの準備をする
残代金の受領と住宅の引き渡しを行う
必要に応じて確定申告を行う
それぞれの段階で確認すべきポイントがあります。順番に見ていきましょう。
2．ステップ① 住宅を売却する理由と希望条件を整理する
最初に、なぜ住宅を売却するのか、どのような条件で売りたいのかを整理します。
例えば、次のような理由が考えられます。
住み替えや転勤
相続した実家の売却
空き家になった住宅の処分
住宅ローンの返済や資産整理
家族構成の変化
高齢の親が施設に入居したことによる実家の整理
売却理由によって、適した売却方法やスケジュールは異なります。
また、次の点も事前に考えておきましょう。
いつまでに売却したいのか
いくらくらいで売りたいのか
売却後に住み替え先が必要か
住宅ローンが残っているか
家財道具を残したまま売りたいか
売却希望価格だけでなく、売却時期や手元に残したい金額も整理しておくことが重要です。
3．ステップ② 不動産会社に査定を依頼する
売却の方向性が決まったら、不動産会社に住宅の査定を依頼します。
査定とは、土地の立地や広さ、建物の状態、周辺の取引事例などを参考に、売却できると考えられる価格を算出することです。
戸建て住宅の査定で確認されるポイント
主に次のような項目が確認されます。
土地の面積や形状
建物の築年数や構造
建物の維持管理状況
リフォームや修繕の履歴
前面道路の幅や接道状況
駐車場の有無
周辺の生活環境や交通アクセス
近隣の売出価格や成約事例
境界や権利関係
法令上の制限や再建築の可否
戸建て住宅は、土地と建物を一体として評価することが多い一方、築年数や建物の状態、土地の条件によって査定額が変わります。
査定価格が高ければよいとは限らない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定価格に差が出る場合があります。
しかし、最も高い査定価格を提示した会社が、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。
査定価格の根拠や販売方法、想定される売却期間について説明を受け、納得できる不動産会社を選ぶことが大切です。
ジェイルス不動産では、査定価格だけでなく、物件の特徴や地域の市場動向を踏まえた売却方針を検討することを大切にしています。
4．ステップ③ 売却価格と販売方針を決める
査定結果や売却の希望条件をもとに、実際に売り出す価格を決定します。
売り出し価格は売主が判断する重要な項目です。不動産会社と相談しながら、相場や購入希望者の需要を考慮して設定しましょう。
価格を高く設定しすぎると、問い合わせや内覧が少なくなり、売却までに時間がかかることがあります。一方、最初から価格を低く設定しすぎると、本来得られた可能性のある売却代金を逃してしまうこともあります。
売却前に決めておきたいこと
売り出し価格
値下げを検討する条件
売却を希望する時期
家財道具や残置物の取り扱い
修繕やリフォームを行うかどうか
売却にかかる費用の予算
なお、売却前に大規模なリフォームをすれば必ず高く売れるわけではありません。工事費用を回収できない可能性もあるため、実施する前に不動産会社へ相談しましょう。
5．ステップ④ 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に買主探しや売買契約の仲介などを依頼するための契約です。
主に次の3種類があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。売主が自分で買主を見つけて取引することも可能です。
専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社は1社ですが、売主が自分で買主を見つけて契約することは可能です。不動産会社には、定められた頻度での業務報告などが求められます。
専属専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社は1社で、売主が自分で買主を見つけて直接契約することも制限されます。専任媒介契約よりも短い間隔での業務報告などが求められます。
契約の種類によって、不動産会社への依頼方法や報告義務などが異なります。それぞれの特徴を理解し、自分に合った契約を選びましょう。
6．ステップ⑤ 広告掲載や内覧などの販売活動を行う
媒介契約を結んだら、購入希望者を探すための販売活動が始まります。
一般的な販売活動には、次のようなものがあります。
不動産ポータルサイトへの掲載
不動産会社のウェブサイトへの掲載
既存の購入希望者への紹介
不動産会社間の情報ネットワークの活用
購入希望者による現地見学や内覧
販売活動では、住宅の魅力を適切に伝えることが大切です。
例えば、駐車場の使いやすさ、日当たり、収納スペース、庭の広さ、周辺施設へのアクセスなど、購入希望者にとって役立つ情報を整理しておくとよいでしょう。
内覧前に準備しておきたいこと
室内の整理整頓と清掃
玄関や水回りの清掃
換気や臭いへの配慮
庭や敷地内の雑草の手入れ
設備の不具合や修繕履歴の整理
新築同様に見せる必要はありませんが、購入希望者が住宅の状態や暮らしを具体的にイメージできるようにしておくことが重要です。
7．ステップ⑥ 購入希望者と条件を調整する
購入希望者が現れたら、購入申込書などを通じて購入価格や希望条件を確認します。
売主の希望価格と買主の希望価格が一致しない場合は、価格交渉が行われることもあります。
価格だけでなく、次の条件も確認しましょう。
売買価格
手付金の金額
売買契約を締結する日
残代金の支払日
住宅の引き渡し日
家財道具や設備の取り扱い
住宅ローンなどの融資条件
契約解除に関する条件
購入希望者の条件を総合的に確認し、価格や引き渡し時期などについて不動産会社と相談しながら調整します。
8．ステップ⑦ 買主と売買契約を締結する
売買条件がまとまったら、売買契約を締結します。
契約時には、不動産会社などから重要事項の説明を受け、売買契約書の内容を確認します。
主に確認しておきたい項目は次のとおりです。
売買価格と支払い条件
手付金の取り扱い
引き渡しの時期
契約解除や違約金の条件
契約不適合責任の取り扱い
付帯設備や残置物の取り扱い
土地の境界や測量に関する事項
建物の雨漏り、シロアリ被害、設備の不具合など、売却にあたって把握している重要な事実は、買主に正確に伝えることが大切です。
物件の状態や契約内容によって売主の責任が異なるため、不明点を残したまま契約しないようにしましょう。
9．ステップ⑧ 引き渡しの準備をする
売買契約を締結したら、決められた引き渡し日に向けて準備を進めます。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関への連絡や完済手続きなどが必要になることがあります。
また、引っ越しや公共料金の精算、家財道具の処分なども計画的に進めましょう。
引き渡し前に確認すること
引っ越しと荷物の搬出
電気・ガス・水道などの手続き
鍵や関係書類の準備
住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続き
登記に必要な書類の確認
買主に引き継ぐ設備や資料の整理
住宅ローンが残っている場合、一般的には売却代金などでローンを完済し、抵当権の抹消手続きを進めます。売却代金だけで完済できない場合には、自己資金などの準備が必要となることもあります。
10．ステップ⑨ 残代金を受け取り、住宅を引き渡す
引き渡し当日は、一般的に買主から残代金を受け取り、必要な登記手続きと鍵の引き渡しなどを行います。
主な手続きは次のとおりです。
登記に必要な書類などを確認する
買主から残代金を受け取る
住宅ローンがある場合は完済手続きを行う
所有権移転登記などの手続きを進める
鍵や関係書類を買主に引き渡す
引き渡しをもって、売却手続きの大きな区切りとなります。
ただし、税金の申告など、売却後に必要な手続きが残る場合もあります。
11．ステップ⑩ 売却後に確定申告が必要か確認する
住宅を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する税金が発生することがあります。
譲渡所得は、単純に売却価格から住宅購入時の価格を引いた金額ではありません。取得費や売却にかかった費用などを考慮して計算します。
また、マイホームを売却した場合には、一定の要件を満たすことで特別控除などの税制上の特例を利用できることがあります。
一方、売却によって損失が出た場合でも、条件によっては税務上の特例を利用できる可能性があります。
税金の取り扱いは、所有期間や売却理由、物件の利用状況などによって異なります。 確定申告が必要かどうかも含め、税務署や税理士などの専門家に確認しましょう。
12．戸建て住宅の売却にかかる期間は？
戸建て住宅の売却期間は、物件の立地、価格、建物の状態、市場の状況などによって異なります。
売却の準備を始めてから引き渡しまで、数か月程度を見込むケースもありますが、買主がなかなか見つからず、さらに時間がかかる場合もあります。
一般的には、次のような段階に分けて考えると計画を立てやすくなります。
事前準備・査定： 必要書類の確認や価格の検討
販売活動： 広告掲載、問い合わせ対応、内覧
契約から引き渡し： 契約締結、引っ越し、残代金決済
住み替え先の購入や引っ越しの予定がある場合は、売却が予定どおりに進まない可能性も考慮し、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
13．戸建て住宅を売却するときに必要な主な書類
売却する住宅の状況によって必要書類は異なりますが、一般的には次のような書類を確認します。
本人確認書類
登記識別情報または権利証
固定資産税・都市計画税の納税通知書など
土地や建物の登記事項証明書など
建築確認済証や検査済証（保管している場合）
建物の図面や測量図（保管している場合）
設備の取扱説明書や保証書（保管している場合）
住宅ローンの残高がわかる資料（ローンが残っている場合）
相続した住宅や共有名義の住宅では、相続登記や共有者全員の意思確認など、追加の手続きが必要になる場合があります。
書類が見当たらない場合でも、取得方法や代替資料を確認できることがありますので、早めに不動産会社へ相談しましょう。
14．戸建て住宅の売却でかかる主な費用
住宅を売却するときには、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主な費用には、次のようなものがあります。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に仲介を依頼し、成約した場合に発生する費用 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金。契約内容などにより異なる |
| 登記関連費用 | 抵当権抹消などの登記手続きが必要な場合の費用 |
| 測量費用 | 境界確認や測量が必要な場合の費用 |
| 解体・残置物処分費用 | 建物の解体や家財道具の処分を行う場合の費用 |
| 譲渡所得に関する税金 | 売却益などに応じて発生する可能性がある税金 |
実際に必要となる費用は、物件の状況や契約内容によって異なります。
売却後の資金計画を立てるためにも、事前に費用の概算を確認しておくことをおすすめします。
15．松本市・塩尻市・安曇野市で戸建て住宅を売却する際のポイント
戸建て住宅の売却では、全国共通の手続きに加え、地域や物件ごとの特徴を考慮することも大切です。
松本市で戸建てを売却する場合
松本市では、住宅の立地や交通アクセス、生活利便性、土地の広さ、駐車スペースなど、物件ごとの特徴を整理して販売計画を立てることが重要です。
市街地の住宅と郊外の住宅では、購入希望者が重視する条件が異なることもあります。立地や建物の状態に応じた価格設定を検討しましょう。
塩尻市で戸建てを売却する場合
塩尻市では、通勤・通学の利便性、周辺の生活環境、敷地の広さ、駐車場の有無などが検討材料になります。
また、相続した住宅や長期間使用していない空き家を売却する場合は、建物の状態や残置物、境界関係などを早めに確認しておくと、売却準備を進めやすくなります。
安曇野市で戸建てを売却する場合
安曇野市では、自然環境や眺望、敷地の広さなどが住宅の魅力になる場合があります。
一方で、物件の場所によっては、上下水道などのインフラ、接道状況、土地利用に関する法令上の制限などを確認することも重要です。
地域の特徴を踏まえ、購入希望者に物件の魅力と確認すべき条件を正確に伝えることが、納得できる売却につながります。
16．戸建て住宅の売却に関するよくある質問
Q1．住宅の売却を考え始めたら、最初に何をすればよいですか？
まずは住宅の所在地や土地・建物の状況、住宅ローンの有無、売却希望時期などを整理し、不動産会社に相談することをおすすめします。早い段階で査定を受けることで、売却価格や今後のスケジュールを検討しやすくなります。
Q2．住宅を売却するまでに、どのくらいの期間がかかりますか？
物件や市場の状況によって異なります。数か月程度で進むケースもあれば、買主が見つかるまでに時間がかかるケースもあります。住み替えなどの予定がある場合は、余裕を持って準備しましょう。
Q3．住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却できる場合があります。ただし、一般的には売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きを進める必要があります。売却代金で完済できない場合は、金融機関への相談や資金計画の検討が必要です。
Q4．古い住宅や空き家でも売却できますか？
築年数が古い住宅や空き家でも、売却できる可能性はあります。建物付きで売却する方法のほか、土地として売却する方法なども考えられます。ただし、解体するかどうかは費用や土地の条件、買主の需要などを踏まえて判断しましょう。
Q5．売却前にリフォームをしたほうがよいですか？
必ずしもリフォームが必要とは限りません。工事費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、まずは住宅の状態を確認し、清掃や簡単な補修で対応できるか、不動産会社に相談することをおすすめします。
Q6．相続した実家を売却する場合も、同じ流れですか？
基本的な売却の流れは同じですが、相続登記が済んでいるか、共有者がいるかなどを確認する必要があります。相続登記や権利関係の整理が必要な場合は、売却準備と並行して専門家に相談しましょう。
17．まとめ｜戸建て住宅の売却は事前準備と不動産会社選びが重要
戸建て住宅を売却するときは、売却理由や希望条件の整理から始まり、査定、価格設定、媒介契約、販売活動、売買契約、引き渡しへと進んでいきます。
売却をスムーズに進めるためには、次のポイントを押さえておきましょう。
売却時期と希望条件を整理する
査定価格の根拠を確認する
物件に合った販売方針を立てる
売買契約の内容を十分に確認する
売却費用や税金を事前に把握する
必要書類や住宅ローンの手続きを早めに確認する
松本市・塩尻市・安曇野市で戸建て住宅の売却をご検討中の方は、ジェイルス不動産へご相談ください。
ジェイルス不動産では、住宅や土地の売却について、お客様のご希望や物件の状況を踏まえながら、売却に向けた進め方を検討するお手伝いをいたします。
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