共有名義の不動産を売る方法｜共有者の同意・売却の流れ・注意点を解説
「親から相続した土地が兄弟の共有名義になっている」
「夫婦で共有している家を売却したい」
「共有者の一人が売却に反対しているけれど、売ることはできる？」
「共有名義の不動産を売るには、全員の同意が必要？」
共有名義の不動産は、単独名義の不動産と比べて、売却するときに確認すべきポイントが多くあります。
特に相続によって兄弟姉妹で共有している土地や実家の場合、共有者の意見が合わず、売却が進まないケースもあります。
結論からいうと、共有名義の不動産を不動産全体として売却する場合、原則として共有者全員の同意・協力が必要です。
一方で、共有者の一人が自分の「共有持分」だけを売却する方法もあります。
今回は、松本市・塩尻市・安曇野市など長野県の不動産売却をサポートするジェイルス不動産が、共有名義の不動産を売却する方法、共有者の同意、持分だけを売る方法、注意点について詳しく解説します。
共有名義の不動産とは？
共有名義とは、1つの不動産を複数の人が所有している状態です。
例えば、
- 夫が2分の1、妻が2分の1
- 兄が3分の1、弟が3分の1、妹が3分の1
- 父が2分の1、子ども2人がそれぞれ4分の1
といった所有形態があります。
この「2分の1」「3分の1」などの割合を共有持分といいます。
共有持分は、必ずしも土地を物理的に半分に分けて所有しているという意味ではありません。
例えば兄弟2人が土地を2分の1ずつ共有している場合でも、「土地の左半分が兄、右半分が弟」という状態ではありません。
土地全体について、それぞれが一定割合の権利を持っているというイメージです。
共有名義の不動産は売却できる？
はい、売却できます。
ただし、何を売却するのかによって必要な手続きが変わります。
大きく分けると、次の2つの方法があります。
方法① 不動産全体を売却する
共有者全員で土地・建物を売却する方法です。
一般的に、最も分かりやすく、買主を見つけやすい方法です。
方法② 自分の共有持分だけを売却する
共有者の一人が、自分の持分だけを第三者へ売却する方法です。
法律上、自分が所有する共有持分を処分することは可能ですが、通常の不動産全体の売却より買主を見つけにくい傾向があります。
共有名義の不動産全体を売却する場合
不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の意思確認と売却手続きへの協力が必要になります。
例えば、兄弟3人が土地を共有している場合、
兄＋弟＋妹 → 全員で売却
という形で進めることになります。
一人でも売却に反対している場合、共有不動産全体を通常の売買によって売却することは難しくなります。
そのため、共有不動産を売却する場合は、まず共有者全員で話し合うことが重要です。
共有者の一人が反対している場合は？
ここが共有名義不動産の売却で特に難しいポイントです。
例えば、
「兄は売りたい」
「弟は売りたくない」
というケースです。
この場合、兄が勝手に土地全体を売却することはできません。
ただし、兄が所有する共有持分だけを売却することは別問題です。
また、共有物については、民法上、共有者間の意思決定について「変更」「管理」「保存」などの行為ごとに異なるルールがあります。
不動産全体を売却するような重要な処分については、共有者の権利関係を確認したうえで進める必要があります。
反対する共有者がいる場合には、無理に売却を進めるのではなく、まず司法書士・弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
自分の共有持分だけ売却する方法
共有者全員の同意を得られない場合に検討されるのが、自分の共有持分だけを売却する方法です。
例えば、
- 兄：2分の1
- 弟：2分の1
という共有状態で、兄だけが売却したい場合、
兄の2分の1の共有持分を売却する
という方法があります。
自分の共有持分は、自分の財産として処分することができます。
ただし、共有持分だけを購入する人は、買った後に他の共有者との関係が生じるため、一般の住宅や土地に比べて売却が難しくなる場合があります。
そのため、共有持分だけを売却する場合には、共有不動産の取り扱いに慣れた不動産会社へ相談することが重要です。
共有持分だけを売ると価格は安くなる？
一般的には、不動産全体を売却する場合よりも、共有持分だけを売却する場合のほうが売却価格を低く設定せざるを得ないケースがあります。
理由は、共有持分を購入しても、買主が不動産全体を自由に利用・処分できるわけではないからです。
例えば住宅を共有している場合、共有持分を購入しただけでは、その家を自由に独占して利用できるわけではありません。
そのため、共有持分の売却を検討する場合は、
「持分を売った場合の価格」と「共有者全員で不動産全体を売った場合の価格」
を比較して考えることが重要です。
共有名義の不動産を売却する5つの方法
共有不動産の売却では、状況によっていくつかの選択肢があります。
① 共有者全員で不動産全体を売却する
最も一般的な方法です。
共有者全員が売却に同意できるのであれば、不動産全体を売却します。
土地・建物をまとめて売却できるため、持分だけを売却するよりも買主を探しやすい場合があります。
② 一人の共有者が他の共有者の持分を買い取る
例えば兄弟3人で共有している土地を、長男が単独所有したい場合です。
長男が、
- 次男の持分
- 三男の持分
を買い取り、単独名義にする方法があります。
その後、長男が単独所有者として不動産を売却することもできます。
ただし、持分の価格や税金、贈与とみなされる可能性などについては慎重な確認が必要です。
③ 自分の共有持分だけ売却する
共有者の一人が自分の持分だけを売却する方法です。
共有者全員の同意を得られない場合の選択肢になります。
ただし、通常の不動産売却と比べて買主が限定されやすいため、価格や売却期間について十分に検討する必要があります。
④ 共有物分割を検討する
共有状態そのものを解消する方法として、共有物分割があります。
例えば、土地を分割できる場合には、共有者それぞれが単独所有できるように分ける方法があります。
ただし、土地の形状や接道状況、都市計画法・建築基準法などの制約によって、実際に分割できるとは限りません。
また、土地を分けることが難しい場合には、別の方法を検討することになります。
⑤ 専門家に相談して共有状態の解消方法を検討する
共有者同士の話し合いが難しい場合には、司法書士や弁護士などの専門家へ相談する方法があります。
特に、
- 共有者と連絡が取れない
- 共有者が売却に反対している
- 相続人が多数いる
- 共有者が遠方に住んでいる
- 共有者が亡くなっている
- 相続登記が済んでいない
といった場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
相続で共有名義になった不動産は特に注意
共有名義になる原因として多いのが相続です。
例えば、親が亡くなり、
「兄弟3人で実家を相続する」
とした場合、遺産分割の結果によっては、実家が兄弟3人の共有名義になることがあります。
一見すると公平に感じますが、将来売却する際には、共有者全員の協力が必要になるなど、手続きが複雑になる可能性があります。
相続した時点で「将来売却する可能性が高い」と分かっている場合には、共有にする以外の相続方法も含めて検討することが大切です。
共有名義の不動産を売るときの注意点
注意点① 共有者全員の意思を確認する
不動産全体を売却する場合は、最初に共有者全員の意思を確認しましょう。
一人だけが「売りたい」と考えていても、他の共有者が反対していると、不動産全体の売却は簡単には進みません。
注意点② 売却価格の分け方を決める
不動産を売却した場合、売却代金は基本的に共有持分の割合に応じて分配することになります。
例えば、
- Aさん：2分の1
- Bさん：4分の1
- Cさん：4分の1
であれば、原則としてその持分割合を基準に売却代金を分けます。
ただし、売却にかかった費用や税金なども関係するため、具体的な精算方法は事前に確認しておきましょう。
注意点③ 税金について確認する
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。
共有名義の場合は、共有者それぞれについて譲渡所得を計算することになります。
また、相続した不動産の場合には、取得費の考え方や特例の適用など、通常の売却とは異なる点があります。
特に相続した実家や空き家の場合は、税理士などに事前に確認しておくと安心です。
注意点④ 勝手にリフォーム・解体をしない
共有不動産では、共有者の一人が勝手に建物を解体したり、大規模な変更をしたりすることには注意が必要です。
「古い家だから売る前に解体しよう」
と考えても、共有者全員の権利関係を確認せずに進めるのは避けましょう。
解体する場合も、まず共有者全員で話し合い、不動産会社などに売却方法を相談してから判断することをおすすめします。
注意点⑤ 「共有持分を売れば簡単」と考えない
自分の共有持分だけを売却する方法はありますが、必ずしも簡単に売れるとは限りません。
買主にとっては、
「他の共有者とどう関係するのか？」
という問題があるためです。
そのため、共有持分を売却する場合は、通常の不動産売却とは違った販売戦略が必要になることがあります。
共有名義の不動産を売却する流れ
共有不動産を売却する場合は、一般的に次のような流れになります。
STEP1 登記内容を確認する
法務局の登記情報などを確認し、
- 所有者
- 共有持分
- 抵当権
- その他の権利
を確認します。
STEP2 共有者を確認する
共有者全員を確認し、連絡方法や売却についての意思を確認します。
STEP3 不動産の査定を依頼する
土地・建物の市場価格を査定します。
STEP4 売却方法を決める
- 不動産全体を売る
- 共有者間で持分を売買する
- 自分の持分だけ売る
- 共有物分割を検討する
など、状況に応じて方法を選びます。
STEP5 売却条件を決める
売却価格、引渡し時期、費用負担などを共有者間で確認します。
STEP6 売買契約を締結する
買主が決まったら、契約内容を確認して売買契約を締結します。
STEP7 決済・所有権移転
売買代金を受け取り、必要な登記手続きを行います。
共有名義の不動産は「早めの相談」が重要
共有不動産は、時間が経つほど複雑になることがあります。
特に相続による共有の場合、
親 → 子ども → 孫
と相続が続くことで、共有者が増える可能性があります。
「今は売る予定がないから大丈夫」
と思っていても、将来売却しようとしたときに共有者が増えていると、話し合いがさらに難しくなることがあります。
そのため、将来売却する可能性があるのであれば、早めに不動産会社や専門家へ相談しておくことをおすすめします。
松本市・塩尻市・安曇野市で共有不動産の売却をご検討ならジェイルス不動産へ
共有名義の土地や建物は、通常の不動産売却よりも確認することが多くあります。
特に長野県では、
- 相続した実家
- 兄弟で共有している土地
- 古家付き土地
- 空き家
- 親から相続した山林・土地
- 共有名義の住宅
など、さまざまなケースがあります。
ジェイルス不動産では、松本市・塩尻市・安曇野市を中心に、共有名義・相続不動産・空き家などの売却についてご相談を承っています。
「共有者の一人が売却したいと言っている」
「兄弟で相続した実家を売りたい」
「共有者と意見が合わない」
「自分の持分だけ売却できる？」
「共有名義を解消したい」
など、共有不動産についてお悩みの方は、まず現在の権利関係を確認することから始めましょう。
まとめ｜共有名義の不動産は「全体を売るか、持分を売るか」がポイント
共有名義の不動産を売却する場合、まず、
「不動産全体を売却するのか」
「自分の共有持分だけを売却するのか」
を考えることが重要です。
不動産全体を売却する場合
原則として共有者全員の協力が必要になります。
自分の共有持分だけを売却する場合
自分の持分を処分することは可能ですが、買主が限定され、通常の不動産全体の売却より売却が難しくなる場合があります。
共有者同士で話がまとまらない場合
共有物分割などの方法もありますので、司法書士・弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。
特に相続によって共有名義になった不動産は、放置するほど共有者が増え、将来の売却が難しくなる可能性があります。
「売りたいけれど共有者と話がまとまらない」
という場合でも、まずは現在の不動産の価値と共有持分の状況を確認することが大切です。
松本市・塩尻市・安曇野市など長野県で、共有名義の土地・建物、相続した不動産、空き家の売却をご検討の方は、ジェイルス不動産へお気軽にご相談ください。