土地の測量は必要？売却前に知っておきたい測量・境界確定のポイント
「土地を売却したいけれど、測量は必要なの？」
土地を売るとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。
結論からいうと、土地の売却に必ず測量が必要というわけではありません。
ただし、境界が明確でない土地や、登記簿の面積と実際の面積が異なる可能性がある土地では、売却前に測量・境界確認を行うことで、買主とのトラブルを防ぎやすくなります。
今回は、長野県松本市を中心に不動産売買をサポートするジェイルス不動産が、「土地の測量は必要なのか」「どんな土地なら測量したほうがいいのか」をわかりやすく解説します。
土地の売却に測量は必ず必要？
土地を売却する場合、法律上、すべての土地について「売却前に必ず測量しなければならない」と決められているわけではありません。
一方で、土地の売買では、
- 土地の面積
- 土地の境界
- 境界標の有無
- 隣地との越境
- 道路との境界
- 登記簿上の面積と実測面積の違い
などを確認することが重要です。
特に境界が不明確な土地では、売却後に隣地とのトラブルになる可能性があります。
日本土地家屋調査士会連合会も、境界確定では資料調査、現地測量、関係土地所有者との立会い、境界標の設置、境界確認書の作成などを行うと説明しています。
そもそも「測量」と「境界確定」は違います
土地売却でよく混同されるのが、「測量」と「境界確定」です。
測量とは？
土地の形状や面積、境界点などを測る作業です。
境界確定とは？
法務局や自治体などの資料を調査したうえで、現地を測量し、隣接する土地の所有者などと立会いを行い、境界を確認する作業です。
つまり、境界確定は単に土地の寸法を測るだけではありません。
土地家屋調査士は、公図や地積測量図などの資料、現地の状況、隣接所有者との立会いなどを踏まえて筆界を確認します。
土地の売却前に測量をおすすめしたいケース
次のような土地は、売却前に測量や境界確認を検討したほうがよいでしょう。
① 境界杭が見当たらない
境界杭がない場合、隣地との境界が明確になっていない可能性があります。
境界杭は工事や造成、土砂などによってなくなることもあります。
日本土地家屋調査士会連合会も、境界標が見つからない場合には、境界確定を行ったうえで永続性のある境界標を設置することを案内しています。
② 古い土地・相続した土地
古くから所有している土地や、相続した土地では、現在の境界と昔の認識が一致していないケースがあります。
「昔からこの塀が境界だから大丈夫」
と思っていても、正式な境界確認ができているとは限りません。
③ 登記簿の面積と実際の面積が違いそう
登記簿に記載されている土地面積と、実際に測量した面積が異なることがあります。
面積の違いが大きい場合には、売買価格にも影響する可能性があります。
境界確定後の面積と登記簿上の面積が異なる場合には、条件によって地積更正登記を検討することになります。
④ 隣地との境界でもめたことがある
過去に、
- 「ここが境界だ」
- 「塀はどちらの土地のものか」
- 「木や建物が越境している」
- 「土地の面積が違う」
などの問題があった場合は、売却前に境界関係を整理しておくことをおすすめします。
⑤ 土地を分筆して売却する
土地の一部だけを売却する場合には、原則として土地を分筆する必要があります。
土地家屋調査士会連合会でも、所有地の一部を売却する場合には「分筆登記」を行うと案内しています。
このようなケースでは、測量が重要になります。
境界がはっきりしているなら測量しなくてもいい？
ここは非常に重要なポイントです。
ブロック塀やフェンスがあり、
「見た目では境界がはっきりしている」
という土地でも、それだけで正式な境界が確定しているとは限りません。
土地家屋調査士会も、境界標がなくても境界が明確だと思っている土地について、思わぬトラブルにつながる可能性があると説明しています。
そのため、土地を売却するときは、
「見た目の境界」と「資料や隣接所有者との確認によって明らかになった境界」は別物
と考えておくことが大切です。
測量にはどんな種類がある？
土地の測量には目的によっていくつかの方法があります。
現況測量
現在の土地の形状や構造物などを測る測量です。
比較的簡易な測量として利用されることがあります。
境界確定測量
法務局や自治体などの資料を調査し、現地測量を行ったうえで、隣接土地所有者などとの立会いによって境界を確認します。
土地売却において、境界を明確にしたい場合に重要になる測量です。
分筆のための測量
土地の一部を売却したり、土地を分割したりする場合に必要となる測量です。
目的によって必要な測量が異なるため、まずは不動産会社や土地家屋調査士に相談することが大切です。
土地の測量は誰に依頼する？
土地の境界や面積に関する専門家が土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記に必要な土地・建物の調査や測量を行う国家資格者です。
「土地を売却したいので測量をしたい」という場合でも、まず不動産会社に相談して、どこまで測量が必要なのかを確認するとよいでしょう。
測量費用は誰が負担する？
測量費用については、売主・買主のどちらが負担するかを一律に決められているわけではありません。
売買契約の条件として、
- 売主が負担する
- 買主が負担する
- 売主・買主で協議する
など、ケースによって異なります。
また、測量の内容によって費用も変わります。
そのため、「土地を売るなら必ず○万円」と単純に考えるのではなく、土地の場所や面積、境界の状況、隣接地の数、必要な測量の種類などを確認する必要があります。
測量をしないで土地を売ることはできる？
ケースによっては可能です。
例えば、境界が明確で、必要な資料も整っており、買主も現況での取引に納得している場合などです。
ただし、測量をしない場合には、契約条件や境界に関する取り決めを明確にしておくことが重要です。
「測量をしない＝問題がない」ということではありません。
売却後に境界問題が発生すると、売主・買主だけでなく隣接地所有者も巻き込むトラブルになる可能性があります。
土地を売る前に確認しておきたい5つのポイント
土地の売却を考えている方は、まず次の5点を確認してみましょう。
1．境界杭があるか
2．隣地との境界が明確になっているか
3．地積測量図などの資料があるか
4．登記簿上の面積と実際の土地の状況に違いがないか
5．越境物などの問題がないか
これらを確認したうえで、測量が必要かどうかを判断するとよいでしょう。
松本市・長野県で土地を売却するなら、まずご相談ください
長野県の土地は、住宅地だけでなく、農地、山林、古家付き土地、相続した土地など、さまざまなケースがあります。
また、古くから所有されている土地では、境界標が見つからなかったり、昔の測量図しか残っていなかったりすることもあります。
ジェイルス不動産では、土地の売却を検討されている方に対して、
- 土地の境界確認
- 測量が必要かどうかの確認
- 土地家屋調査士への相談
- 土地の査定
- 売却方法のご提案
- 相続した土地の売却相談
- 古家付き土地の売却相談
など、不動産売却に関するご相談を承っています。
「測量したほうがいいのか分からない」
という段階でも問題ありません。
測量を先に行うべきなのか、現状の資料で売却できるのか、買主との契約条件で対応できるのかなど、土地の状況を確認したうえで考えることが大切です。
まとめ｜土地の測量は「必要かどうか」を確認することが大切
土地の売却では、必ず測量が必要というわけではありません。
しかし、
- 境界杭がない
- 境界があいまい
- 古い土地
- 相続した土地
- 登記簿面積と実測面積が違う可能性がある
- 隣地とのトラブルがある
- 土地の一部を売却する
- 越境の可能性がある
といった場合には、売却前に測量や境界確認を検討することをおすすめします。
土地家屋調査士による境界確認では、資料調査、現地測量、隣接土地所有者との立会い、境界標の設置などを行い、境界を明確にしていきます。
土地の測量は「とりあえず測る」のではなく、「売却する土地にどこまで確認が必要なのか」を判断することが重要です。
松本市・塩尻市・安曇野市・長野県内で土地の売却をお考えの方は、ジェイルス不動産までお気軽にご相談ください。