市街化区域と市街化調整区域の違いとは？｜土地の売却・購入に影響するポイントを解説【松本市・長野県】
「市街化区域と市街化調整区域は何が違うの？」
「市街化調整区域の土地は家を建てられる？」
「市街化調整区域の土地は売却できる？」
「所有している土地が市街化区域なのか調整区域なのかわからない」
不動産を売買するとき、非常に重要になるのが**「都市計画区域」や「市街化区域・市街化調整区域」**です。
特に土地を購入するときには、
「安い土地だから買おう」
と価格だけで判断すると、思ったように建物を建てられない可能性があります。
一方で、市街化調整区域だからといって、必ずしも「売れない土地」というわけではありません。
この記事では、松本市・長野県で土地の売却・購入を検討している方に向けて、市街化区域と市街化調整区域の違い、建築の制限、土地価格、売却時の注意点について、ジェイルス不動産がわかりやすく解説します。
市街化区域と市街化調整区域の違いを簡単に説明すると？
まずは簡単に違いを理解しましょう。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 基本的な考え方 | 市街化を進める区域 | 市街化を抑制する区域 |
| 住宅建築 | 比較的しやすい | 制限が多い |
| 土地利用 | 計画的に市街化 | 原則として開発を抑制 |
| 土地価格 | 立地等によって比較的高くなりやすい | 条件によって低くなることがある |
| 売却 | 一般住宅需要を見込める場合がある | 買主が限定される場合がある |
| 農地転用 | 条件によって可能 | より慎重な確認が必要 |
都市計画法では、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域」または「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とし、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」としています。
市街化区域とは？
市街化区域とは、
「今後、計画的に街づくりを進めていく区域」
です。
住宅地や商業地、工業地などとして、道路・上下水道などの都市基盤を整備しながら、市街化を進めていくことを目的としています。
そのため、市街化区域では、住宅・店舗・事務所などの建築を検討しやすい土地が多くあります。
ただし、
「市街化区域ならどんな建物でも建てられる」
という意味ではありません。
用途地域や建ぺい率、容積率、高さ制限など、さまざまな建築上のルールがあります。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、
「無秩序な市街化を抑制する区域」
です。
農地や森林などを守りながら、計画的な土地利用を図ることを目的としています。
そのため、市街化区域と比較すると、
「住宅を建てたい」
「店舗を開業したい」
といった場合に、さまざまな制限がかかる可能性があります。
市街化調整区域では家を建てられない？
これは非常によくある誤解です。
市街化調整区域＝絶対に家を建てられない
ではありません。
一定の要件を満たす場合には、住宅などの建築が認められることがあります。
ただし、開発許可や建築許可などが必要になるケースがあり、土地の所在地や利用目的、従前の土地利用などによって判断が変わります。
そのため、
「市街化調整区域だけど、隣に家が建っているから自分も建てられるだろう」
という判断は危険です。
土地ごとに行政への確認が必要です。
市街化調整区域の土地を買うときの注意点
市街化調整区域の土地は、市街化区域より安く見えることがあります。
しかし、
「安いからお得」
とは限りません。
購入前には、必ず次の点を確認しましょう。
① 建築できるのか
最も重要です。
住宅を建築する目的なら、
「この土地に住宅を建築できますか？」
を行政や不動産会社に確認しましょう。
② 開発許可が必要か
土地の造成や建築などに際して、都市計画法上の許可が必要になる場合があります。
③ 上下水道は整備されているか
市街化調整区域では、場所によって上下水道などのインフラ条件が異なる場合があります。
引き込み工事などに費用がかかることもあるため、事前確認が重要です。
④ 道路に問題はないか
接道義務も重要です。
前回の記事で解説したように、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
つまり、
市街化区域か調整区域か
だけでなく、
道路・接道条件
も確認する必要があります。
市街化区域なら安心？
こちらも注意が必要です。
市街化区域だからといって、すべての土地に自由に建物を建てられるわけではありません。
例えば、
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 接道義務
- 高さ制限
- 防火・準防火地域
- 地区計画
- 土砂災害関連の規制
などを確認する必要があります。
したがって、
「市街化区域＝何でも建築可能」ではありません。
市街化区域では用途地域も確認しよう
市街化区域の土地を購入するときは、用途地域を確認することも重要です。
用途地域とは、
「その地域にどのような建物を建てられるのか」
を定めるルールです。
例えば、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 商業地域
- 近隣商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
などがあります。
同じ「市街化区域」でも、用途地域によって建築できる建物が変わります。
市街化区域と市街化調整区域では土地価格も違う？
一般的には、市街化区域のほうが土地需要が高くなりやすく、市街化調整区域では建築・開発の制限などによって価格が低くなるケースがあります。
しかし、
「市街化区域だから必ず高い」
「調整区域だから必ず安い」
とは限りません。
土地価格は、
- 駅からの距離
- 道路
- 土地の形
- 面積
- 日当たり
- 周辺環境
- 上下水道
- 建築条件
- 災害リスク
- 需要
- 用途
などによって変わります。
市街化調整区域でも、幹線道路沿いや事業用地など、土地の条件によっては需要がある場合があります。
市街化調整区域の土地は売却できる？
売却できます。
ただし、市街化区域の土地と比較すると、買主が限定される可能性があります。
特に、
「住宅を建てる目的で土地を探している人」
に売却する場合は、建築できるかどうかが非常に重要です。
そのため、市街化調整区域の土地を売却するときには、
「この土地は何に使えるのか？」
を明確にすることが重要です。
市街化調整区域の土地を売却するときのポイント
① 建築実績を確認する
過去に住宅などが建築されていた場合でも、
「現在も同じように建築できる」
とは限りません。
過去の許可内容や土地の利用状況を確認する必要があります。
② 行政に確認する
市街化調整区域では、都市計画法上の許可・制限が重要になります。
不動産会社だけで判断せず、必要に応じて行政への確認を行いましょう。
③ 土地の利用可能性を調べる
例えば、
- 住宅
- 店舗
- 事業所
- 資材置場
- 駐車場
- 農業関連施設
など、どのような利用が可能なのかを確認します。
④ 「安く売る」前に査定する
市街化調整区域だからといって、最初から大幅に価格を下げる必要はありません。
土地の場所・面積・道路・建築条件などを調査したうえで、適正価格を判断しましょう。
市街化調整区域の土地を相続した場合
相続した土地が市街化調整区域だったというケースもあります。
特に、
- 長年使っていない土地
- 古い家が建っている土地
- 農地
- 山林
- 空き家
などは注意が必要です。
「使っていないから、そのままにしておこう」
と考える方もいますが、土地・建物を所有している限り、管理や固定資産税などの負担が発生する場合があります。
売却できる可能性がある土地なら、早めに不動産会社へ相談しておくことをおすすめします。
市街化区域の農地と市街化調整区域の農地は違う？
農地についても注意が必要です。
農地を住宅地などに変更する場合には、農地法による農地転用の手続きが関係します。
また、市街化区域内の農地と市街化調整区域内の農地では、農地転用の手続きが異なります。
そのため、
「農地だけど市街化区域だから簡単に住宅地にできる」
と判断するのは危険です。
農地を売却・転用する場合は、都市計画法と農地法の両方から確認する必要があります。
松本市・長野県で市街化区域・調整区域を確認する方法
土地を購入・売却するときは、
「自分の土地がどの区域にあるのか」
を確認することから始めましょう。
確認したいのは、
- 都市計画区域
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 接道条件
- 道路種別
- 開発許可の要否
- 農地法の規制
- ハザード情報
などです。
松本市でも都市計画に関する情報を公開しており、区域や用途地域などを確認する際には、最新の行政情報を確認することが重要です。
市街化区域・市街化調整区域の調べ方
土地の住所が分かれば、まず自治体の都市計画情報を確認します。
ただし、インターネット上の地図だけで、
「この土地なら家を建てられる」
と判断することはおすすめしません。
地図上で市街化区域に見えても、実際の建築には別の規制が関係する場合があります。
最終的には、
行政への確認＋不動産会社による現地・法令調査
を行うことが大切です。
市街化区域・市街化調整区域チェックリスト
土地を売却・購入する前に、以下を確認してみましょう。
□ 市街化区域か調整区域か
□ 都市計画区域に入っているか
□ 用途地域は何か
□ 建ぺい率は何％か
□ 容積率は何％か
□ 建築できる用途は何か
□ 接道義務を満たしているか
□ 道路の種類は何か
□ セットバックが必要か
□ 開発許可が必要か
□ 建築許可が必要か
□ 上下水道は利用できるか
□ 農地の場合は転用可能か
□ ハザード情報に問題はないか
□ 将来売却しやすい土地か
よくある質問
Q．市街化調整区域の土地は安いですか？
必ずしも安いとは限りません。
建築・開発制限などから、市街化区域より価格が低くなるケースはありますが、立地や土地の利用方法によって価格は大きく異なります。
Q．市街化調整区域に家を建てられますか？
一定の条件を満たせば建築できる場合があります。
ただし、土地ごとに条件が異なるため、行政への確認が必要です。
Q．市街化調整区域の土地は売れますか？
売却できます。
ただし、建築条件などによって購入希望者が限定される可能性があります。
Q．市街化区域なら自由に家を建てられますか？
いいえ。
用途地域、接道義務、建ぺい率、容積率などの制限があります。
Q．市街化区域と調整区域、どちらの土地を買うべきですか？
「どちらが良い」と一概には言えません。
住宅を建てるのか、事業に使うのか、農業に利用するのかなど、土地を購入する目的によって判断する必要があります。
まとめ｜市街化区域と市街化調整区域の違いを理解して土地を売買しよう
市街化区域と市街化調整区域の大きな違いは、
市街化を進める区域なのか、市街化を抑制する区域なのか
という点です。
市街化区域は、計画的に市街化を進める区域。
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
特に土地を購入するときには、
「安い土地だから」
という理由だけで購入するのではなく、
「何を建てられるのか」
「どのような利用ができるのか」
「将来売却できるのか」
まで考えることが重要です。
また、市街化調整区域の土地を所有している方も、
「調整区域だから売れない」
と諦める必要はありません。
土地ごとの条件を調査し、どのような利用・売却方法があるのかを検討することが大切です。
松本市・長野県の土地売却ならジェイルス不動産へ
「所有している土地が市街化区域なのかわからない」
「市街化調整区域の土地を売りたい」
「調整区域だけど家が建てられる？」
「相続した土地をどうすればいい？」
「市街化区域と調整区域で土地価格はどれくらい違う？」
このようなお悩みはありませんか？
ジェイルス不動産では、松本市を中心に長野県の土地・戸建て・空き家・相続不動産などの売却相談を承っています。
不動産は、単純に土地の面積だけで価格が決まるものではありません。
都市計画・用途地域・接道・建築条件・上下水道・土地の形状・周辺環境などを総合的に調査することが大切です。
市街化調整区域の土地も、まずは「売れない」と決めつけず、その土地が持っている可能性を調査してみましょう。
